2011中国房地产上市公司100强

“中国排行榜•2011中国房地产上市公司100强”分析报告

    “中国排行榜•2011中国房地产上市公司100强”排行榜分析报告，为中国房地产企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了市场情报信息及决策依据。

（一）、房地产行业综述

    房地产企业2010年的业绩增长较快，销售业绩十分突出。2010年全国商品房销售额为5.25万亿元。

    2010年万科实现销售金额1082亿元，销售面积898万平方米，毫无悬念成为“中国排行榜•2011中国房地产上市公司100强”榜首，也成为国内首家跨入千亿大关的地产企业，与富力、恒大共同荣列“2011年中国房地产上市公司100强”前三甲，领跑全国房企。其余排名前十的房地产企业分别为：中海外发展、保利、浙江中大、碧桂园、华润置地、北京金隅、雅居乐。

（二）、2010中国房地产业的整体发展特点

1、销售业绩：行业领先优势持续扩大，主营收入再创新高

在政策调控逐步深入的背景下，2010年，上榜企业的主营收入再创新高，不仅在周期性波动的房地产市场中屹立不倒，而且还表现出良好的发展势头。

2、盈利性：百强企业盈利水平保持较快增长

在2010年良好销售业绩带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长。主营收入超过400亿元的有3家，超过200亿元的有10家，超过100亿元的房地产企业达19家。2010年，恒大以138.2亿元的净利润领跑房地产企业。在百强榜中，净利润超过50亿元的企业有雅居乐地产、SOHO中国、万科、华润置地4家。从上榜企业公布的财报看，当前房地产项目开发的利润一般在10%~40%。其中SOHO中国2010年度利润率高达50%。

3、融资能力：融资能力优势明显

从上榜房地产企业2010年的融资情况来看，新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速较上年明显放缓，但房地产企业仍然获得了较为充足的融资支持。

（三）、2010房地产行业相关政策回顾

2010年是房地产调控的大年，被称为史上最严厉调控年。2010年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控。

第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)为标志，以“坚决遏制过快上涨”为总体基调。

第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。

（四）、2010年房产调控带来的影响

2010年的房产调控所带来的影响，可以用“四高两低”来概括。

四高：

1、房地产投资增幅比较高。1-11月份全国房地产开发投资同比增长了36.5%，总体上看仍然是比较高的水平。

2、新开工面积增幅较高;1-11月份房屋新开工面积14.5亿平米，增长48.7%。

3、房价水平仍然相对较高，特别是同比，11月份当月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨了0.3%。

4、保障性住房的投资增幅有所提高，到11月份据称今年所有保障性住房的任务都已经开工。

两低：

1、交易量有所降低。特别是与去年、上半年的火爆交易量相比，2010年的交易所在调控背景下确实有所降低，特别是调控最初时交易量下降的非常明显。到6、7月份和7、8月份有所反弹，但到9月份二次调控出来以后有些城市的交易量又有所下降。

2、住房信贷增幅低，因为对信贷的控制，无论是商业银行的贷款还是公积金贷款，今年与去年相比都有比较明显的下降，包括对开发企业的贷款也开始有所控制。

（五）、2011房地产市场特点

新国八条的出台，特别是未来各地细则的执行将对短期市场需求造成一定的影响，预计全年成交总量将在9~10亿平方米之间波动，与09年基本相当。

在新国八条的影响之下，2011年上半年市场进入调整期。楼市各方最紧急的反应是暂时观望，短期内，导致成交量下滑明显。下半年市场走势仍有待观望，预计随着市场对政策逐步消化，房地产市场成交可能会逐步反弹。

1、供应总体向上

受2009年房地产市场量价齐涨的推动，2010年以来房地产开发建设力度明显加强，新盘供应也逐步上升，2011年总体供应将持续上升的势头。

2、潜在需求依旧旺盛

尽管2011年市场供应量有所上升，但由于近两年的房地产市场的快速销售，重点城市存量普遍处于历史较低的水平，因此，短期内供应不足的问题仍难解决。与此同时，市场潜在需求仍较为旺盛。

3、中西部城市化进程加快，房地产开发加速

中西部城市和三四线城市受规划利好推动，房地产市场步入快速发展期，由于价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，2011全年成交量价还将保持较高水平。

政府对中西部城市和三四线中小城市政策上的扶持，给当地房地产市场带来机遇，随着物流贸易的转移、内向型经济快速发展，使得中西部城市和三四线城市房地产发展进程加速，尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限购政策的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。总体来看，这些城市房地产市场整体发展前景良好，2011年市场成交量价将持续保持较高水平。

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