2012不是楼市末日 但房价会没有最低有更低

    刚需迫切等待高性价比 房价下降成为共识 住宅回归“居住”本性———

    不管美国宇航局对2012“世界末日”的说法如何去找“不可能”的证据，中国楼市经历3个年头的调控，终归发挥了作用，很多人也试图将资金链紧张、销售惨淡和购房人继续观望等现象同时存在的2012，比喻成楼市的“灾难年”。

    危言耸听未必都是坏事，但是房地产业界的大佬们，只有少部分转行，大多数还在“原来的岗位”上重新测算成本，继续做着自己该做的业务，完成着比原来减少了很多但还能满足企业发展的业绩。而购房人也逐渐走出了盲目投资，将房子的功能回归到本应有的“居住”。

    企业

    商业地产二三线城市谋发展

    上个年度，很多年底的房地产论坛上，大家说的一个话题都是“转型”。阳光100常务副总裁范小冲透露，一直主营住宅产品的阳光100集团，已经加大商业地产的投入，2011年阳光100住宅和商业地产的比例为7：3，希望未来这个比例可以各占一半。不仅如此，集团还坚持三线城市的开发，不会轻易到一线城市冒险。

    在一线城市，前几年大规模拿地造成的产品积压，要持续一段时间才能够消化，在房价走势上，调控政策重点覆盖的城市降价趋势会比较明显。

    在北京，新盘的扎堆入市，项目推盘量大的区域，降价幅度将会加大。

    由此造成的新问题，商业地产开发过度和二三线城市被热炒，可能会引发新的结构不平衡，甚至造成潜在的泡沫，这是理论界比较忧虑的。

    投资

    商业地产不是“诺亚方舟”

    随着经济的进一步复苏，以及开发企业的转型，市场对商业地产的需求正在逐步释放，习惯了在住宅市场上获利的投资客，也逐步向商业地产进军。

    有了买家的理论支持，境外投资者、保险公司、高新科技公司以及国内资本，都来寻找机会，“商业地产”正在成为房地产市场的热门词语。

    2011年6月，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战。经过33轮激烈竞买，该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，溢价率高达140%，一举成为近年来北京新的单价“地王”。

    7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。

    一直乐衷商业地产的大连万达集团董事长王健林，曾经说过一段惊人的话：“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。”住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

    对于个人投资者，知名财经评论人叶檀表示，房地产的黄金时代已经过去了，现在来看，如果说房地产里面有泡沫的话，恐怕商业地产的泡沫要比住宅地产大，有些商业地产已经不能够覆盖成本了，其出租回报率不能覆盖成本。

    商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远远高于住宅，所以要注意回报率的问题，个人投资者的收入，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，租不出去或者租金不够高都可能造成亏损。

    商铺跟住宅不一样，住宅的投资失败，还能用自住来平衡，商铺不能住，一旦预测不好市场，空置的时候物业费、采暖费等更贵，投资者需要背负更大的成本。

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