万通地产许立时代：计划五年完成转型

 
　 转型的压力

　　冯仑坚称，两三年后，行业分析师、万通股东将换一种眼光看待现在的转型。

　　所谓万通地产转型，是指力争未来5年内，其商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资持有物业占总资产的20%-30%。万通的商业物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资性商用物业超过50万平方米、年租金收入11亿元。

　　据了解，目前，万通地产经营中、在建及待建的投资性商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积达113万平方米。

　　万通地产的这种转型，也是在完成冯仑7年前提出的美国模式构想：分工细致的每个环节，通过完成各自的任务获取利润，其真正的主导是房地产信托基金和投资商，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都成为围绕资本的配套环节。前不久，万通控股经过4年重组，初步架构基本组建完毕后，才真正具备了转型的要件。万通地产作为万通控股旗下最主要的旗舰公司，必然是实现冯仑这种美国模式转型的重要载体。

　　冯仑认为，目前内地大多数商业地产企业只能通过“以售养租”的方式来平衡现金流。万达过去10年做得非常成功，基本也属于这种新鸿基发展模式。

　　“万通做得慢一点，但一开始就是照着终极模式做的，我相信万达最后也要走到终极模式来，最后殊途同归。万通在转型过程中也会适度借鉴万达的过渡模式，也有一部分会售，但主体是按照终极模式设计，财务模型、架构都与传统模式不一样。”冯仑说。

　　许立认为，万通地产目前已基本具备转型美国模式的基础。

　　“万通地产目前的投资配比，住宅与商业的比例是3:7，最终希望能够达到一个平衡，即5：5的均衡局面。这种比例是既要顾及投资人的短期回报，也要兼顾长期回报。”许立说。

　　万通地产未来的商用物业将以“万通中心”为模本拓展版图。商用物业事业部总经理许良飞表示，万通中心将集中在北京、上海、天津、杭州与成都等中心城市展开。

　　许立透露，基本战略方向确定后，冯仑已全身心投入万通控股的规划中。

　　冯仑显然对许立完成他的战略构想寄予厚望。冯仑表示，新鸿基完成转型用了15年，“如果许立可以用5年时间做到，加上前面3年，一共才8年，万通地产转型的时间远远少于新鸿基，那么我们就应该给许立一点掌声。”

　　“10年后，万通地产可以和一线地产公司媲美，这是我最重要的压力。万通地产目前已经有一个很好的口碑、品牌，但在专业的能力上和规模上需要提升。”许立说。采访结束后，握手时仍能感觉他高烧中的“坚守”。

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