终极置业，寻找天津商业地产榜样！

　　红星国际广场

　　物业类别：写字楼 商业街

　　项目特色：国际化综合体 时尚商业

　　物业地址：河东津滨大道南东兴桥西

　　项目介绍：

　　红星国际广场紧邻中心城区连接天津市滨海新区的主轴线津滨大道，项目总占地300余亩，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，将建设家具、百货双MALL，打造天津商务新地标。其中，总规模达15万平方米的家具建材MALL将以“全球家居、品牌典范”的品质，携近千家国内国际一线家具建材品牌进驻广场，为天津消费者提供时尚、高档的家居产品。红星国际广场整体建设周期为三年。

　　河东万达

　　物业类别：住宅 商业 商铺

　　项目特色：国际化社区 配套商品房

　　物业地址：河东津滨大道57号

　　项目介绍：

　　河东万达广场涵盖大型商业广场、精品城市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等包罗万象的业态，各业态彼此互为支撑，最大化集聚城市资源。总建筑面积51万平方米，其中商业面积约24万平方米，写字楼约10万平方米，住宅约17万平方米。河东万达广场住宅部分为10幢20余层以及30余层高层。河东万达广场万千百货为大型综合商业广场，是万达集团自己持有的四大产业之一，首次进驻天津。

　　城市综合体

　　如果严格地定义，城市综合体是指具有城市性、集多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体，把城市交通、公共活动、休闲娱乐等和商业、办公、居住、酒店、展览等建筑空间进行整合，形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于建筑综合体，它强调的是城市开放性和公共性。

　　天津从来不缺乏商业想象力，尽管每一步都显得踯躅蹒跚，但在经历了沿街为市、购物中心的简单模仿等阶段之后。如今的天津商业地产开发已经进入到一个崭新的时代，尤其是在新一代万达广场成功案例的影响下，许多新的综合体项目不断涌现出来。

　　而随着城市化的发展，休闲、娱乐水平的提高，未来天津综合体的开发也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。以目前天津市场上的综合体项目来看，虽然近年入市项目很多，但功能定位和业态组合各有侧重，其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目，和以住宅为主的住宅综合体项目，这些综合体中业态组合通常在3—10种，能够起到相互支撑并提高品质的作用。如近两年天津推出的标志性综合体项目中，环球金融中心是侧重商务的商务型综合体、仁恒海河广场是侧重于住宅的综合体项目，而天津中心则是以酒店为核心的公务、度假型综合体。

　　大悦城

　　物业类别：公寓、商业、写字楼

　　项目特色：复合地产 国际化社区

　　物业地址：南开南门外大街与南马路交口

　　项目介绍：

　　天津大悦城位于天津内环核心区域，扼守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

　　下一站，海外置业？

　　“澳洲顶级临水物业，首付仅10％……”由于国内城市楼市调控前景不明，在一些城市里，很多房产中介开始通过短信、电话等方式频繁推销海外房产，甚至宣称用国内一套房的首付即可购买海外豪宅。

　　而就在上周，作为国内房地产风向标的2011北京春季房展会开幕，海外置业继年初上海的火爆之后再次成为热点，80余个海外地产项目集体亮相。

　　有分析认为，国内楼市日益趋紧的宏观调控，正在对资金形成挤出效应，进而对中国资金海外置业的催化作用正在显现，这种趋势的后续发展值得关注。

　　海外置业抢滩一线城市

　　上周开始的北京房展会吸引了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国等20余个国家和地区的80余个海外地产项目参展，同比翻了近一番。火爆的场景表明一个事实：国外地产项目已盯上中国市场。

　　不仅北京，上海也同样出现海外项目来中国的推介热潮。3月20日结束的“上海之春”房产展示交易会上，主办方首次推出50家开发商参与的海外置业展，吸引了来自新西兰、美国、加拿大、瑞士等13个国家及地区的展商参与。

　　与国内楼盘相比，“购房后拥有永久产权”这一点对国内购房者具有较大吸引力。同时，与高企的国内房价相比，一些海外楼盘在价格方面很具优势。在京沪两地的房展会上，很多销售人员在介绍楼盘时都会加上一句，“比国内的楼盘要便宜很多”。据了解，除了伦敦、纽约等知名大都市的楼盘外，很多参展海外楼盘确实不算很贵。一个澳大利亚楼盘展区布里斯班的楼盘房价每平方米仅需人民币3000元左右，远远低于国内一线城市房价。

　　在投资人群上，从目前来看，投资海外房产的中国人主要分三种：一是移民家庭；二是“以房养学”的留学生家庭；三是财富阶层。这其中，调查显示，以移民为目的的投资构成了海外购房者的主体。虽然投资移民与房产投资并不存在着直接的关联，但移民中介表示，在当地购置房产的话能够让移民更加顺利，且更多的移民者大多是为了孩子的教育，这样他们一般也会在移民的同时购置房产，而不愿意让自己的孩子租房住。 

　　同时据资料显示，近年来中国公民申请赴美人数持续上升。2010年美国驻华使馆受理了80万个申请，比 2009年上升约30%；颁发近68万个签证申请，驻华使馆批准签证率超过80%。澳星集团副总裁George Sun表示，澳大利亚每年提供大约2000个家庭的投资移民，而中国人在其中占了绝大多数。 

　　但天津纵横地产总经理张良认为，即将到来的天津春交会仍然会以天津本地项目为主。虽然目前天津也有很多非本市项目的推广，但天津市场和北京市场最大的区别就是需求，北京投资需求较大，因此外地甚至海外品牌生存空间较大，那里聚集了大量的购买力，而天津市场则是典型的刚需市场，本地项目根据市场类型量身打造产品更适应天津本土需求。

　　做世界的房东需谨慎

　　虽然近一段时间海外置业的浪潮席卷了一线城市，且影响逐步扩大，但很多业内人士表示，置业海外、做世界的房东，中国的投资人还需要谨慎。

　　有市场人士分析指出，海外地产投资的确面临着诸多难以量化的风险和困难，并且目前海外市场并未完全从金融危机的阴影中走出来，房地产市场仍然不瘟不火甚至有些低迷，此时投资海外地产市场并非上策。一位业内人士提醒说，这些海外楼盘可能只是看上去很美，如果不现场考察就冲动购买，很有可能一买就被套牢。此外，中国人投资海外房产面临的风险还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等。 

　　美国地产商安迪在北京房交会参展期间对媒体说，他销售的艾美公馆在美国属于高档住宅，由于金融危机对房地产市场的冲击并未完全过去，目前美国住宅市场仍然供大于求，房子很难卖出去。 

　　同时，知名房产评论员蔡为民认为，国内购房者到境外买房的目的大多非常“实际”，移民或者留学，由于对购房目的地的实际情况了解较少，对房产周边的商业、治安等各方面情况也知之甚少，从而无法准确判断房产的升值潜力，所以单纯投资的还是很少的。

　　海外置业不同于国内置业，还存在诸多不可控因素。具有海外投资经验的专家认为汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，起起伏伏，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，一旦今后房产要变现，也会产生各种问题。不过，汇率风险基本可以通过各种方法规避。但同时，政治风险也需要海外置业者充分注意：该国家是否稳定、对华人政策如何等等，需要海外置业者提前考虑。 　　　　　　　　　　　　　　 

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