|
终极置业，寻找天津商业地产榜样！
作者： 转贴自：中国时尚品牌网 点击数：5276
去年10月，56岁的王健林以280亿元资产登顶地产首富，而全国范围内数十家的万达广场也为许多城市的经济发展增色不少。 虽然一个万达的崛起还不足以说明商业地产在未来能够与广大的住宅市场分庭抗礼，但随着万科、金地、龙湖、招商、远洋、富力等品牌开发商越来越重视商业地产领域的建设，未来这个为城市建设贡献最多激情与活力的领域将非常值得期待。 尤其是在目前政府大力调控房地产市场的背景下，无论是楼市调控及城市发展为商业地产创造的“天赐良机”，还是开发企业的加速布局，都昭示了商业地产的新一轮提速正在进行。 这种趋势，也同样发生在天津，2010年天津市人均GDP突破1万美元大关，意味着天津已经达到中等富裕城市水平，而人们消费需求的日趋成熟，也让天津商业地产期待着全面升级，发挥其助推城市建设的使命。 未来，无论是市中心数个城市综合体的风格各异，让城区建设不断释放国际化的光芒，还是在滨海新区，于家堡与响螺湾的商业文明交相辉映，让环渤海经济圈真正成为新时代里中国经济的引擎，我们都将看到一个个商业项目贡献城市建设的璀璨轨迹。 终极置业 寻找天津榜样 随着去年以来各项针对住宅市场的调控不断出台，商业地产的开发已经迎来了一个新的时代与机遇，越来越专业化和前瞻性的商业设施建设将成为主流。 在未来，城市商业文明伴随经济建设的飞跃还会展示更多的激情，时尚多变的各种商业项目将为城市发展及都市生活提供更多的可能。 潮流商业 根据规划，在“十二五”期间，天津市将相继推出128个5000平方米以上大型商业商贸设施，并向环城4区和其他区县拓展。可以说，商业街的繁荣发展不仅是城市商业不断繁荣的一个缩影，更在地产开发领域体现了商业地产的价值。 专家表示，未来中国商业地产市场会呈现几个主要趋势，一是保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资；二是出于对中国经济增长的信心，国外投资者仍将投资国内商业物业，并将布局从一线城市拓展到二、三线城市。 而随着商业地产的升温，在产品创新与功能升级上，各开发企业也正在进行着新的尝试，希望以最创新的商业项目来领先市场。 首先，由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但未来将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。 同时，随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。
天 街 物业类别：商铺 项目特色：国际化社区 投资地产 物业地址：南开城厢中路 项目介绍： 天街位于老城厢3号地、鼓楼商业街西侧、TOWN中堂别墅区北侧，东临城厢中路，西至凤丽路，全长约300米，宽约48米。天街总占地面积1.59万平方米，总建筑面积5.29万平方米，地上三层，地下二层，地上部分2.7万平方米，地下部分2.5万平方米。定位为国际精品第一街，集国内外高档餐饮、名品折扣店、精品店、黄金珠宝、私人会所、私人服务、高档娱乐休闲等为一体的综合型消费场所。
港基中心 物业类别：公寓 商住楼 项目特色：创意地产 酒店式公寓 物业地址：津南经济开发区西区旺港 路1号 项目介绍： 港基中心总占地17000平方米，总建筑面积6.6万平方米，分两期开发，一期的1号楼及2号楼为轻型办公5A智能写字楼，3号楼为商业裙房。二期为4、5号楼soho公寓。港基中心项目的软硬件配套设施非常完善，在硬件方面，园区可提供40平方米-800平方米的自由组合空间，满足大中小型企业不同发展阶段需求。园区主要面向软件开发、电子科技企业进行建设，同时为企业提供高品质的电子商务平台、信息咨询平台，使项目成为天津综合性创意产业基地。
熙汇广场 物业类别：住宅 公寓 项目特色：地铁沿线 酒店式公寓 物业地址：南开区黄河道与密云路交口 项目介绍： 熙汇广场位于南开区黄河道与密云路交口，项目距地铁二号线的站点仅有五分钟的步程，真正处于天津南开区西部交通路网的中心枢纽。项目总建筑面积近50万平方米，总投资近30亿元，融合了多种现代商业元素。作为南开区发展现代服务业的重点项目之一，熙汇广场以超大的商业规划尽展城市生活新风尚。项目建成后，将成为南开区继老城厢和水上公园之后的又一大重要商业版块。 [NextPage]
七向街 物业类别：商业街 商铺 项目特色：国际化社区 体验式街区 物业地址：东马路与水阁大街交口 项目介绍： 七向街坐落于南开区东马路，是本市和南开区今年重点打造的十个大型商贸集聚区之一，全长约260米，商用建筑面积约4.5万平方米。该街透明顶棚和连廊将七座别具风格的独体建筑相连为一个整体，还将增设形态各异的景色，营造出多重景色的有趣景象。项目位于南开区东马路商圈，由七座现代风格建筑相连而成，大面积地运用透明顶棚和连廊，将七座独体建筑融合成为一个有机的整体。
海航YOHO湾 物业类别：综合体 商铺 写字楼 项目特色：创意地产 科技住宅 物业地址：滨海新区空港经济区中心 大道与东三道交口 项目介绍： 海航YOHO湾位于滨海新区的空港经济区，项目北侧为津汉公路，驱车30分钟即可到达天津市核心区。海航YOHO湾项目地块位于空港经济区商务服务区的核心区，是天津空港商贸中心开发有限公司打造的城市生活综合体。总占地面积约11万平方米，总建筑面积约30万平方米。海航YOHO湾商业部分规划有超市、影院、特色餐饮等，通过连廊及休闲平台形成了三条购物街，能够满足吃、住、娱、创业、购物、交友等多方面需求。
智慧山 物业类别：写字楼 商业街 项目特色：创意地产 产业地产 物业地址：南开华苑产业园工华道 项目介绍： 智慧山——科技文化创意产业基地，位于滨海高新区之核心区域华苑产业区，集思想、文化、信息、产业于一身，汇聚创意先锋，打造天津首屈一指的智慧产业基地与城 市文化新地标。2010年智慧山已列入天津市市级创意产业园和滨海新区重大文化建设项目。智慧山汇集了写字楼、研发中心、展示中心、体验中心，集办公、会展、商务接待、文化消费、休闲娱乐于一体，在城市西南区域形成文化消费亮点，带动区域文化与商业的融合发展。
鹏欣水游城天津项目 物业类别：商业街 公寓 项目特色：小户型 地铁沿线 物业地址：红桥芥园道与大丰路交口 项目介绍： 水游城位于天津西站城市副中心南侧，大丰路西侧，距离京沪等四条高铁的天津西站仅700米，天津地铁一号线西北角出入口将融入项目之中。与天津陆家嘴金融广场仅一街之隔，占地面积4.88万平方米，规划总建筑面积18万平方米。水游城商业集商业购物、影视、娱乐、健身、休闲、餐饮、酒店等多功能于一体的城市商业综合体，天津水游城项目建成开业后将成为西站城市副中心首个亮点，借鉴南京水游城项目的成功经验，引入了“时间型消费”理念。
远洋国际中心 物业类别：住宅 综合体 项目特色：创意地产 酒店式公寓 物业地址：河东新开路与华捷道交口 项目介绍： 天津远洋国际中心地处天津市核心地段，距京津城际铁路500米，距天津机场10公里，与天津地铁2、3号线和津滨轻轨在这里交汇，距滨海机场仅20公里，实现了北京、天津滨海新区和滨海国际机场的连通。项目分为A、B两个待开发地块，占地面积9.72万平方米，地面总建筑面积约20万平方米，是一个集大型购物商场、甲乙级写字楼群、酒店式公寓及五星级酒店的大型综合体项目。 [NextPage]
红星国际广场 物业类别：写字楼 商业街 项目特色：国际化综合体 时尚商业 物业地址：河东津滨大道南东兴桥西 项目介绍： 红星国际广场紧邻中心城区连接天津市滨海新区的主轴线津滨大道，项目总占地300余亩，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，将建设家具、百货双MALL，打造天津商务新地标。其中，总规模达15万平方米的家具建材MALL将以“全球家居、品牌典范”的品质，携近千家国内国际一线家具建材品牌进驻广场，为天津消费者提供时尚、高档的家居产品。红星国际广场整体建设周期为三年。
河东万达 物业类别：住宅 商业 商铺 项目特色：国际化社区 配套商品房 物业地址：河东津滨大道57号 项目介绍： 河东万达广场涵盖大型商业广场、精品城市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等包罗万象的业态，各业态彼此互为支撑，最大化集聚城市资源。总建筑面积51万平方米，其中商业面积约24万平方米，写字楼约10万平方米，住宅约17万平方米。河东万达广场住宅部分为10幢20余层以及30余层高层。河东万达广场万千百货为大型综合商业广场，是万达集团自己持有的四大产业之一，首次进驻天津。 城市综合体 如果严格地定义，城市综合体是指具有城市性、集多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体，把城市交通、公共活动、休闲娱乐等和商业、办公、居住、酒店、展览等建筑空间进行整合，形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于建筑综合体，它强调的是城市开放性和公共性。 天津从来不缺乏商业想象力，尽管每一步都显得踯躅蹒跚，但在经历了沿街为市、购物中心的简单模仿等阶段之后。如今的天津商业地产开发已经进入到一个崭新的时代，尤其是在新一代万达广场成功案例的影响下，许多新的综合体项目不断涌现出来。 而随着城市化的发展，休闲、娱乐水平的提高，未来天津综合体的开发也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。以目前天津市场上的综合体项目来看，虽然近年入市项目很多，但功能定位和业态组合各有侧重，其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目，和以住宅为主的住宅综合体项目，这些综合体中业态组合通常在3—10种，能够起到相互支撑并提高品质的作用。如近两年天津推出的标志性综合体项目中，环球金融中心是侧重商务的商务型综合体、仁恒海河广场是侧重于住宅的综合体项目，而天津中心则是以酒店为核心的公务、度假型综合体。
大悦城 物业类别：公寓、商业、写字楼 项目特色：复合地产 国际化社区 物业地址：南开南门外大街与南马路交口 项目介绍： 天津大悦城位于天津内环核心区域，扼守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。 下一站，海外置业？
“澳洲顶级临水物业，首付仅10％……”由于国内城市楼市调控前景不明，在一些城市里，很多房产中介开始通过短信、电话等方式频繁推销海外房产，甚至宣称用国内一套房的首付即可购买海外豪宅。 而就在上周，作为国内房地产风向标的2011北京春季房展会开幕，海外置业继年初上海的火爆之后再次成为热点，80余个海外地产项目集体亮相。 有分析认为，国内楼市日益趋紧的宏观调控，正在对资金形成挤出效应，进而对中国资金海外置业的催化作用正在显现，这种趋势的后续发展值得关注。 海外置业抢滩一线城市 上周开始的北京房展会吸引了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国等20余个国家和地区的80余个海外地产项目参展，同比翻了近一番。火爆的场景表明一个事实：国外地产项目已盯上中国市场。 不仅北京，上海也同样出现海外项目来中国的推介热潮。3月20日结束的“上海之春”房产展示交易会上，主办方首次推出50家开发商参与的海外置业展，吸引了来自新西兰、美国、加拿大、瑞士等13个国家及地区的展商参与。 与国内楼盘相比，“购房后拥有永久产权”这一点对国内购房者具有较大吸引力。同时，与高企的国内房价相比，一些海外楼盘在价格方面很具优势。在京沪两地的房展会上，很多销售人员在介绍楼盘时都会加上一句，“比国内的楼盘要便宜很多”。据了解，除了伦敦、纽约等知名大都市的楼盘外，很多参展海外楼盘确实不算很贵。一个澳大利亚楼盘展区布里斯班的楼盘房价每平方米仅需人民币3000元左右，远远低于国内一线城市房价。 在投资人群上，从目前来看，投资海外房产的中国人主要分三种：一是移民家庭；二是“以房养学”的留学生家庭；三是财富阶层。这其中，调查显示，以移民为目的的投资构成了海外购房者的主体。虽然投资移民与房产投资并不存在着直接的关联，但移民中介表示，在当地购置房产的话能够让移民更加顺利，且更多的移民者大多是为了孩子的教育，这样他们一般也会在移民的同时购置房产，而不愿意让自己的孩子租房住。 同时据资料显示，近年来中国公民申请赴美人数持续上升。2010年美国驻华使馆受理了80万个申请，比 2009年上升约30%；颁发近68万个签证申请，驻华使馆批准签证率超过80%。澳星集团副总裁George Sun表示，澳大利亚每年提供大约2000个家庭的投资移民，而中国人在其中占了绝大多数。 但天津纵横地产总经理张良认为，即将到来的天津春交会仍然会以天津本地项目为主。虽然目前天津也有很多非本市项目的推广，但天津市场和北京市场最大的区别就是需求，北京投资需求较大，因此外地甚至海外品牌生存空间较大，那里聚集了大量的购买力，而天津市场则是典型的刚需市场，本地项目根据市场类型量身打造产品更适应天津本土需求。 做世界的房东需谨慎 虽然近一段时间海外置业的浪潮席卷了一线城市，且影响逐步扩大，但很多业内人士表示，置业海外、做世界的房东，中国的投资人还需要谨慎。 有市场人士分析指出，海外地产投资的确面临着诸多难以量化的风险和困难，并且目前海外市场并未完全从金融危机的阴影中走出来，房地产市场仍然不瘟不火甚至有些低迷，此时投资海外地产市场并非上策。一位业内人士提醒说，这些海外楼盘可能只是看上去很美，如果不现场考察就冲动购买，很有可能一买就被套牢。此外，中国人投资海外房产面临的风险还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等。 美国地产商安迪在北京房交会参展期间对媒体说，他销售的艾美公馆在美国属于高档住宅，由于金融危机对房地产市场的冲击并未完全过去，目前美国住宅市场仍然供大于求，房子很难卖出去。 同时，知名房产评论员蔡为民认为，国内购房者到境外买房的目的大多非常“实际”，移民或者留学，由于对购房目的地的实际情况了解较少，对房产周边的商业、治安等各方面情况也知之甚少，从而无法准确判断房产的升值潜力，所以单纯投资的还是很少的。 海外置业不同于国内置业，还存在诸多不可控因素。具有海外投资经验的专家认为汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，起起伏伏，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，一旦今后房产要变现，也会产生各种问题。不过，汇率风险基本可以通过各种方法规避。但同时，政治风险也需要海外置业者充分注意：该国家是否稳定、对华人政策如何等等，需要海外置业者提前考虑。
|