楼市高利润调查：北京一项目售价楼面价差80倍

　　上海楼盘

　　白金湾府邸 单价从七八千涨到8万元

　　上海黄浦江两岸一直是高价楼盘最集中的区域。在以往，北外滩地区从没有过超高价楼盘销售，直到白金湾府邸的出现。

　　鲜为人知的是，这个楼盘同一地块前期建造的项目每平方米售价仅为七八千元，如今的报价却高达8万元到14万元，房价的上涨幅度超过了十倍。

　　价格呈十倍的增长，那么开发商利润达到了多少呢？

　　2005年4月13日，上海某媒体曾刊登了一份报道，称鹏欣集团有意收购新外滩花苑三期。报道引用知情人士的话说，开发商的出价是11亿元。而当时，该楼盘的二手房均价不过3万元/平方米，个别江景楼盘的均价是4万元/平方米。

　　随后，鹏欣如愿得到了该项目。上海市外滩航运服务集聚区建设发展办公室的资料显示，北外滩鹏欣新外滩花苑三期、四期（A、E、F楼）由鹏欣集团开发建设，用地面积17840平方米，地上建筑面积81247平方米。上述新外滩花园，便是白金湾府邸。

　　如果报道的11亿元的收购总价属实，那么鹏欣集团该项目未开发用地成本为13538.96元/平方米。

　　国土资源部土地利用司主办的土地估价机构和人员执业信息公示系统公布的信息显示，白金湾府邸的项目公司曾在2006年抵押过地块的5352平方米宗地，并为此作了估价。

　　当年12月12日完成的估价报告中，土地估价师给出的估价是4.06亿元。按照白金湾府邸4.55的容积率，楼板价大约为1.67万元/平方米。

　　中原地产通州分行经理王建华向《每日经济新闻》记者确认了项目初始售价大概是七八千元/平方米，白金湾府邸的建设材料投入比地块一期新外滩花苑增加了3000元/平方米以上，不会超过1万元/平方米。

　　按照上述信息，假设新外滩花苑一期开发商没有任何利润，白金湾府邸建材成本投入增加1万元/平方米，土地报价按2006年12月12日的1.67万元/平方米计算，开发商的建筑和土地成本不过3.5万元/平方米，与目前最低8万元/平方米的报价相比，仍有较大的差距。

　　为了弄清开发商的利润究竟有多高，《每日经济新闻》记者于3月1日就新外滩府邸花园的收购价格以及相应的建材材料的成本采访了项目的营销负责人沈小姐，但她在否认了上述数据后，却不愿意提供确切的成本。

　　华润橡树湾 两年价格上涨70%

　　区别于其他很多项目，华润置地在上海的项目华润橡树湾2006年才得到上述地块，获取土地的时间并不长。由于获取上述地块时，上海已经全面实施了土地招拍挂制度，华润橡树湾所在的新江湾城又连续有地块出让，所以通过这一楼盘的比较，更容易知道一个项目的利润增长幅度。

　　华润橡树湾目前公寓房的销售均价在44000元/平方米左右。上海搜房网价格记录显示，2008年9月该盘的报价是18000元~23000元/平方米，而网上房地产则显示华润橡树湾在2008年9月首次推出公寓房的销售均价为25000元/平方米。

　　中原地产新江湾分行经理张卓成说，华润橡树湾这一期新推房源和上一批的房源间品质没有太大的差异，仅是装修标准高了一些，这一批的装修标准为6000元/平方米，而上一期装修标准为2000元/平方米。

　　和周边在售的九龙仓玺园、仁恒怡庭等盘相比，华润橡树湾的售价并不高。

　　九龙仓玺园的销售人员介绍说，该楼盘售价为55000元/平方米的，装修标准为10000元/平方米；仁恒怡庭的销售均价约69000元/平方米，也属于精装修房。

　　与上述两个楼盘相比，华润橡树湾的售价不高，但利润未必低。张卓成说，华润橡树湾的利润优势，可能更多地体现在土地成本上。

　　2006年年末，华润置地以15.4亿元拿下14.4万平方米的C2地块，楼板均价仅为6670元/平方米。2007年6月22日，绿城在新江湾以12.6亿元拿地，此时楼板价已高达12059元/平方米。同年11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13.01亿元的价格拿下，楼面地价高达20000元/平方米。

　　如果如张卓成所言，华润橡树湾2008年推出的公寓房和现在的这批公寓房的品质差异不大的话，扣除本期项目多出的4000元/平方米的装修费用，两期房源价差约15000元。

　　《每日经济新闻》记者为此向华润置地上海公司公共关系负责人求证上述信息是否正确，但截至记者发稿，对方未予回应。

　　瑞虹新城 10年售价最高涨6倍

　　十多年前，上海有一个非常流行的电视节目叫 《智力大冲浪》，当时最吸引力的栏目叫 “七八七八奖平方”，这一节目是由瑞虹新城赞助的。当时，上海大部分楼盘的售价不过三四千元/平方米。

　　十多年后的今天，瑞虹新城仍在销售。该项目第三期瑞虹新城铭庭的售楼员昨日告诉 《每日经济新闻》记者，目前这一期房源的售价尚未确定，均价应该在4万多元/平方米左右。

　　搜房网的价格记录反映了瑞虹新城近10年来的房价增长过程。2001年1月3日，瑞虹新城报价为5000~8000元/平方米，2009年已达30000元/平方米，2011年2月28日的报价是35000~40000元/平方米。

　　瑞虹新城开发商瑞安集团曾于2001年6月13日公布过瑞虹新城二期的投资计划，计划投入资金为14亿元，总建筑面积230000平方米，折合每平方米投资额6086.96元。网上房地产显示，2006年该项目出售完毕时，售价已达15000元/平方米。

　　中原地产瑞虹分行区域经理胡君说，瑞虹新城铭庭和瑞虹新城一期的区别仅是外立面由面砖换成了大理石，另外增加了步行街。但他表示，这些新增投入应该不会很大。据上海一家装潢公司的总经理王晨介绍，面砖和大理石的价格不会超过1000元/平方米。

　　但是，由于瑞虹铭庭所处的地块涉及动迁，且对于协议出让项目来说，动迁安置费用占总成本比例通常较高，记者选择了瑞虹新城二期的开盘价格和最终售价进行比较。根据搜房网和网上房地产的统计，二期在2003年推出时的均价为8000元/平方米，2006年售完时的均价为15000元/平方米。

　　记者向瑞安房地产上海公司公关部门相关负责人发出电子邮件，询问价格信息和瑞虹新城一期和三期的销售差价，但对方回复称，“目前我们公司处于静默期，不适合对任何有关公司业务的事宜做评论。”

　　每经记者 杨羚强 叶书利 朱玲 胡廷鸿 发自上海 北京 广州 深圳  

男装招商 女装招商 童装招商 休闲装招商 运动服招商 皮鞋招商 女鞋招商 男鞋招商 童鞋招商 鞋材招商

上一页  1 2 3