住房限购令政策效果要看执行力度

　　春节后率先出台住房限购政策的成都，其市场形势表现出冰火两重天：“限购令”出台前3天，成都楼市成交超过4000套，“限购令”出台后5天，成都楼市备案成交仅513套。而来自中国指数研究院上海分院的研究分析，今年35个大中城市成交量将下降20%。

　　成都春节后出台住房限购政策，开启了全国密集出台限购政策的序幕，截至2月22日，全国已经有18个大中城市出台了住房限购政策。这些限购政策的尺度虽然并不相同，但已对市场产生影响，业界预计可能出现增幅的拐点。

　　东紧西宽

　　在贵阳限购政策出台之后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其微博上表示，“又一个限购令放水的！”因为贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。

　　成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。杨红旭认为，成都方案将被中西部城市效仿。

　　中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬也认为，一线城市政策就比较严格。比如北京规定了纳税或者缴纳社保5年的要求，广州相比去年自己出台的限购政策，今年将增城等地纳入，而上海的政策也不比国家政策宽松。

　　截至2月22日，目前出台限购政策的城市（含地方政府规定）已经有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门。不过，各地政策尺度并不相同，杨红旭认为是，东部偏紧，中西部偏宽。

　　陈延彬认为，对比分析已经出台的限购政策，总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间。

　　不过，限购细则正式出台后，各地市场已经发生了明显变化。比如一线城市的代表北京，其楼市限购首日成交环比降近九成。成都是二线城市代表，根据目前市场的变化形势，四川中原地产预测：成都“限购令”正式实施后，市场进入调整期。

　　成都市场预期偏低

　　2月21日，四川中原地产发布的2月14日~2月20日一周的成都房地产市场形势周报。报告显示，2月16日成都“限购令”正式实施后，2月16日~2月20日五天房管局备案成交513套，而2月14日及15日成交套数分别为1610套和1250套。

　　四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅认为，成交量的骤降主要是由于房管局暂时关闭了备案系统，当然，尽管成都的“限购令”比较温和，但政策出来之后肯定还是有部分被限制了，加上观望的人增加，所以就大幅下降了。

　　周觅认为，本周成都的备案系统已经恢复正常，从本周开始后的几周数据才更具有参考价值，也就是说从这周后的数据才能看出“限购令”到底对市场有多大的影响。记者在成都市房管局网站查询到，截至2月22日18:00，当天商品住宅成交仅为289套。

　　陈延彬表示，各地“限购令”出台后，需要较长时间观察，不能用某几天的市场形势来分析，需要半个月到一个月的时间来观察，因为网签有滞后的问题。当然，业内人士大多认为，接下来几个月里市场肯定是低迷期，甚至在较长一段时间仍难摆脱低迷。

　　事实上，市场形势的变化也影响到一手房的供应，以及土地市场的行情。四川中原地产的数据显示，上周成都房地产市场，土地、一手房供应仍处于低位。预计未来一段时间土地、一手房供应还将保持低位，而一手房成交将有所下滑。“限购令”出台后，各开发商也暂时放缓推盘速度以静观市场变化。

　　据成都市房管局数据，上周主城区仅有2个住宅项目领取预售许可证，较上上周减少2个。上周主城区商品住宅供应388套，供应面积为3.56万平方米，供应套数与供应面积较上上周分别减少56.78%和51.76%。

　　陈延彬认为，限购政策对市场到底会有多大的影响，还是得看政策执行情况。不过，陈延彬向记者介绍，根据中指院的销售模型分析，今年年内35个大中城市成交量将下降20%。

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