万达商业地产高速扩张之忧

　　从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式，万达的扩张速度无疑让业界惊叹。曾有人士评论说，“从第一代‘沃尔玛+万达’的订单地产，到现在万达广场第三代‘城市综合体’模式，这是一种典型的‘加法’。这种巨大的能量，国内商业地产圈无出其右。”

　　不过，在如今万达高速的加法扩张中，有人士也提出担忧，这种加法背后，需要强大的资金链条和人才储备作为基础，万达的资金链条能否承载其扩张规模？万达商业模式的可复性究竟有多强？

　　订单式地产

　　“如果说房地产市场垮掉了，最后垮掉的是万达，”这是经济学家董藩在房产市场“极度深寒”时力挺万达的一番评论。如今看来，当不少房企仍在为土地争得你死我活时，万达“轻舟已过万重山”。

　　据武汉一服装经销商介绍，万达在武汉的每一个万达商业广场的招商都能引起强大的反响。

　　众所周知，万达有很多的战略合作伙伴，比如沃尔玛、家乐福等，在万达广场商场项目正式营业之前，一定会选择其中一个合适的大型国际企业进入。而与国际品牌的合作已经成为万达在全国各地必定会拿出来佐证万达广场“国际化”的招牌。

　　据万达集团相关负责人介绍，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60-70个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。

　　不久前的媒体见面会上，万达集团董事长王健林曾这样解释万达的订单式模式，“首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60％左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40％到50％。第三才是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。”

　　一位接近万达的资料人士称，订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。

　　弥补百货缺位

　　如果说，万达的定单式模式让外界颇为担忧的话，那么万千百货便是加法背后的升华。

　　“万达对商业的理解已经发生了变化。”王健林对媒体坦言。“百货业态在城市综合体中不可或缺，但在万达广场的扩张中，遇到高端百货不愿意进军新城区的问题，万达在2007年重新组建了自己的百货，这样便很好解决了百货业的缺位难题。”

　　事实上，与大型卖场相比，万千百货两三万平方米的规模只能算“迷你百货”。
　　万千百货总经理丁遥坦言，“传统大百货有餐饮、电影院等非零售业项目，这些万达广场都涵盖，所以万千百货纯粹做百货。万千百货是初学者入市，需要深入了解零售市场。开业只是开始，每年商品布局、营销都会调整。”

　　他称，万千百货对国内百货业的竞争强度早有准备。其打出的第一张牌是‘错位经营’，力图引进每个当地市场空缺的品牌。预计15％的品牌都是首次进入当地市场。接下来，扩张速度将成万千百货占领市场的关键。

　　不过万千百货的雄心也引来了业界的争议。中国房地产专家韩世同表示“如今几乎每个城市都有占据主流的百货品牌，大型购物场所也是遍地都是，而这些购物场所所处的区域也已形成了相对成熟的商圈，万达想凭借万千百货一举占领市场，这不太可能。

　　“要改变一个核心商圈的地位并不容易”，业内人士称，尽管拥有万达的品牌，但万千百货本身能否成熟的百货品牌中争抢到市场份额还有待观察。

　　“曾经的摔跤”

　　实际上，万达今日的成就也并不是一帆风顺。在向商业地产进军路上，万达其实是一个被摔得青紫的探索者。

　　2006年10月，当挖掘机铿锵的声音回荡在沈阳万达广场周围时，这个2003年建成的商业体，留给350个商户的只是一把辛酸泪。这是万达在商业地产经验积累过程中经历过的最为痛楚的一幕。

　　据相关媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。

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