楼市逆势回暖 政策需要“加码”吗？

　  对话嘉宾

　　邹晓云 中国土地勘测规划院副总工程师

　　陈晟 中国指数研究院海公司总经理

　　范小冲 阳光壹佰置业集团常务副总裁 
 
    进入“金九银十”的时段，房地产市场的乐观情绪越来越浓。

　　来自亚豪机构的统计数据显示，刚刚过去的8月份，北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比7月上涨10.6%，创下了新一轮楼市调控政策出台以来的最大涨幅，同时也是新一轮调控以来，北京商品房成交价首次连续两月保持上涨。与此同时，沪广深等一线城市楼市几乎实现同步回暖，成交量和价格数据普遍向好。回暖、复苏、反弹等关键词频频出现在媒体报道中。

　　经历了4个多月调控的房地产市场，似乎正在发生强势反转。但在狂欢的表象背后，市场的本质究竟如何？传统的“金九银十”能否再现？强势回暖会不会迫使中央不得不出台更严厉的调控政策？对此，《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您一一分析。

　　当前市场虚假回暖？

　　NBD：在最近的房地产市场上，“回暖”的声音非常大，不管从成交量还是房价的数据来看，都表明8月份4个一线城市的楼市确实在 “回暖”，“金九银十”似乎也即将到来。这一轮“回暖”的本质是什么？是长期的还是短期的？

　　陈晟：政府最愿意看到的结果是“量涨价跌”，最不愿看到的结果是“量降价升”。可以说，个别城市出现的“量价齐升”并不在本轮调控的预期之内。从这轮市场回暖来看，至少“量涨”是预期之中的。

　　但价格的变化情况，有结构性的因素：一方面，在不少大城市的郊区县，出现了降价销售的现象，即“通过价格换取成交量”；另一方面，个别高端项目很快地进入市场，在一定程度上推高了整体成交价格，这种情况需要警惕。

　　范小冲：从供需关系上来看，成交量的上涨是由供应量大幅回升带来的。2008年受金融危机的影响，不少房企的销售状况不佳，库存积压较多；2009年市场回暖，企业一边卖房一边拿地动工，在今年形成了供应高峰。

　　在价格方面，不能一味地看平均值，因为不同地方的成交价格是有升有降的，很多区域确实出现了以价换量的情况。

　　邹晓云：我认为这次回暖不太真实。如果跟7月份比，成交量和价格确实是有所好转，但这距离一个正常的市场要求太远。本轮宏观调控的主要目的是打击投资投机性需求，但从现在来看，这部分需求又开始进入市场了，8月份的销售成绩在一定程度上就是投资性需求入市的结果。

　　之前我们说市场处于 “观望”阶段，其实真正的刚性需求是很少观望的，只要买得起就会出手。大家不买，说明价格还没有降到位。自住型需求对价格十分敏感，但当市场出现量价齐升时，说明投资性需求进来了。

　　“金九银十”成色不足

　　NBD：进入到9月，就是我们传统意义上的“金九银十”了，按照目前的市场走势，各位觉得今年的“金九银十”成色如何？

　　范小冲：我认为从量上看没问题，但绝对不会超过去年同期的水平。价格可能会趋于平稳，但还是我之前说的，有升有降。但即使降价也不会大多，最大降幅在百分之十几。

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