调控政策之下，万科降价意味着什么

　　万科真的降价了。近日万科副总裁肖莉公开表示：5、6月份项目的平均房价比今年前4个月下调了14%，如果考虑到高端住宅销售量减少的结构性调整，那么万科整体价格下调幅度在10%-12%左右。当然，万科的对外口径还是紧咬不松，不谈降价之说，只是强调新政下对新楼盘采取了更为合理的定价。

　　实际上，万科实行促销的楼盘，多数都是新开楼盘，而且所谓降价，也只是相对于4月调控之前的预定开盘价而言。由此反映了两点情况。一是本轮降价压力明显小于2008年，众所周知，上轮万科全国性降价促销行动比较高调，部分楼盘调价幅度甚至达到三成，而且本轮多为一成左右。当然，2008年外有金融危机，内有经济下滑，房地产市场下行的压力非常大，潘石屹抛出“房企百日剧变”突出体现了这一点。

　　二是万科变得聪明了。2008年那轮促销潮中，万科许多旧盘的新推房源也加入调价行列，尤其是部分楼盘调价幅度显著，比如杭州和上海的个别楼盘，结果招致前期高价购房业主的强烈不满，甚至冲击售楼处，虽然部分业主们声称的打官司并没成功，但毕竟给万科带来了巨大的舆论压力，多少算是企业危机。因此，本轮促销，万科选择的多是新盘，无后顾之忧。

　　与2008年相似的是，万科采取促销之后，收到了良好效果，少数楼盘甚至重现排队购房的热销景象。这一现象同样适用于其它地产巨头。今年率先进行全国促销的并非万科，而是恒大，自5月初开始便推了八五折促销，其后绿地、保利等地产大佬皆加入打折阵营，同样都取得的不错的销售业绩。值得关注的是，他们的促销幅度并不大，平均而言，多在10%左右。

　　万科等地产巨头们为什么集体选择促销?众所皆知的是，开发商受到了调控政策的压迫，不得已而为之。可是，全国5万多家开发商，没有促销的应占多数。因为，5月全国70个大中城市二手房价格已经出现环比下跌，但新房价格一直未跌，6、7连续两月，全国新房价格只是出现环比持平，也即不涨不跌。说明开发降价并未成为主流现象，在大型地产商降价的同时，大部分中小房企并未降价。

　　莫非是大企业在响应“党的号召”?近几年，部分开发商确也开始注重企业公民责任，但是在商言商，上市公司考虑更多的是为股民负责，降价促销实属企业发展和经营的客观要求。中小企业项目不多，近几年也少有拿地，没有扩张野心，资金压力一般也没那么多大，所以尚无降价的紧迫性。大型企业正好相反，全国布局、项目众多、待付土地款量大，在激烈的市场竞争环境中，还惦记着抄底拿地，这都需要钱。而银行和上市融资被卡的越来越紧，国土资源部居然史无前例的为银行提供了拥有闲置用地的房企黑名单，接下来住建部也将效尤，向银行提供捂盘囤房的房企黑名单。

　　所以，万科、保利、恒大、绿地这些急吼吼降价的名企，短期是为了资金回笼，长期则谋求做大，提高市场占有率。做大的另外一个路径，是积极参与保障性住房开发建设，利润率不高(甚至只有3%)，但既可能以赚点没风险的钱，又能取悦地方政府，为将来获取商品房用地而打下良好的感情基础。

　　民众更为关心的是，如果这些名企停止打折，房价还能降得下来吗。当前，房地产市场形势正变得复杂化，正如中国经济一样。4月中旬“国十条”出台后，开发商们颇为恐慌，4月下旬至6月上旬，楼市成交量急速下滑，开发商也不敢推盘。可是，6月中旬以来，随着众多大牌开发商的促销行动，一般10%左右的折扣就会引来买家，如果优惠二成左右，则会被抢购。于是我们发现，部分楼盘的打折幅度正在慢慢变小，开发商们已经摸准了购房者们的心理价位和预期。

　　也就是说，如果政策松紧度维持不变，则市场博弈的天平正一点点向开发商倾斜。面对这一态势，政策暂时绝不会放松。当然，开发商也有另外一个难处，下半年供应量较下半年明显增加，除非改善需求和投资需求大量入市，否则市场还会保持供大于求的总体态势，这将制约房价如2009年那样出现报复性反弹。 (作者 杨红旭)
 
 

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