调控政策不放松，房地产业还能撑多久？

　  最新的数据显示，尽管楼市成交量持续低迷，但房价下降似乎并不明显，在此“价升量跌”的胶着时期，管理层发出调控政策不放松的最强音，房地产市场将何去何从，透过近期披露的上市房企上半年业绩预告，或许我们从中跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。
 
　　上半年“成绩单”亮丽

　　在半年报还没有出炉前，有业内人士担忧，经历了史上最严厉的政策调控之后，作为行业的龙头企业，上市房企上半年业绩无疑将直接受到影响：业绩大幅下滑，资金链重现紧张等等。但观察上市房企近期发布的半年报成绩单可以发现，新一轮宏观调控似乎还难以撼动国内房企上半年的靓丽业绩，从国内多家上市房地产企业透露的信息来看，各大房地产企业上半年销售业绩和投资、开工都没有出现明显下降，业绩仍然呈现出高增长态势。

　　统计显示，截至目前，包括万科、保利地产在内的56家上市房企公布了半年财务数据，其中有36家公司业绩报喜，有20家公司业绩报忧。很显然，上市房企上半年业绩并非市场想象的立即“倒下”，相反多数公司业绩实现较大幅度的增长。其中，万科A上半年累计实现销售面积320.2万平米，实现销售金额367.7亿元。中粮地产上半年实现净利润7400万元左右，增长幅度2306.78%。深深房A预增幅度达到728%。从净利润额度看，招商地产实现净利润10亿元，首开股份实现净利润8亿元，阳光股份净利润则超过4亿元，即使业绩预减30%~50%的金融街上半年净利润也达到1.5亿元~5.3亿元。而在报忧的公司中，亏损额度并不高，如亏损额度最大的中弘地产上半年亏损4000万元。

　　对此，业内行业分析师认为，上市房企上半年业绩逆势上涨的主要原因有两个，一是今年第一季度楼市宏观调控开始前，市场增长相当迅速，开发商销售业绩良好，而2009年上半年楼市处于恢复期，整体销售基数较低，因此开发商销售业绩同比均处于上涨态势。二是在一线城市受冲击较强的情况下，二、三线城市为这些房企贡献了较多的销售业绩。包括万科等多家企业表示，一线城市成交量受到严重影响，但布局二、三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。“本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。”广发证券行业分析师对本报记者说。

　　下半年或迎来严峻考验

　　手中有粮心不慌。对房企而言，这“粮”除了地就是钱。有业内人士分析，虽然上市房企整个上半年的业绩有所增长，但经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示，房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。而不断加大的调控措施，下半年可能要真正接受市场严峻考验，首当其冲的就是资金链紧张。

　　2009年楼市火爆，各上市房企的业绩都达到了历史高峰，多家公司调高了2010年销售目标。但数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，同时，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。7月12日，恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企表示，将在下半年加大推盘力度。

　　“目前来看，下半年商品房新盘将迎来供应高峰，龙头房企降价压力将进一步加大。”中原地产研究中心人士表示，仅万科、保利等龙头房企下半年就有1200万平方米的新盘涌入市场，如果供应高峰到来而成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。一位房企老总也对媒体坦陈，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上，很多房企已经开始面临资金紧张问题。与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增，给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然将出现资金链紧张的情况。”华远地产总裁任志强悲观的表示。此外，房地产企业在资本市场再融资的难度显著放大。除了来自监管部门严格的再融资审批外，持续下跌的股价也使得上市房企定向增发预案搁浅，招商地产、世茂股份、苏宁环球等上市房企均已经叫停增发。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受记者采访时表示，当前市场量跌价滞阶段，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。

　　房产板块步入“观望期”

　　今年以来，不断加大的楼市调控力度使得房地产板块成为股市的重灾区，多数上市房企股价跌幅超过了30%，即便如此，房地产板块依然遭到了基金经理的抛弃，不看好房地产股成为分析师的主流观点。资料显示，从去年12月份开始，许多基金就开始撤离房地产板块。本周房地产股随着大盘上涨而同步上扬，有业内人士分析认为，房地产在目前成交量见底的情况下，三季度将进入量价齐跌的阶段，这个阶段将是股票投资较好的机会。目前房地产估值处于历史底部，超跌反弹随时可能出现，但在政策不明朗之时仍不宜长期持有。

　　平安证券专家对本报记者说，地产板块经过大幅下跌后，行业反转最终还要看政策，目前来看，调控措施没有任何松动的迹象，即使今年的业绩不受影响，但未来房地产企业业绩大幅下滑已经不可避免。国泰君安证券(香港)分析师徐世环表示，继续维持“中性”的地产行业评级。记者 高国华

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