地产商日益“差钱”，银行开发贷仍谨慎从严

　　为遏制不断飙涨的房价，今年4月以来，监管层在楼市调控中屡出重拳。近期，管理层再度重申继续加强房地产调控，个人房贷政策不松动。同时，银行对开发商贷款的执行情况成为了市场关注的焦点。

　　银监会在发布的2009年年报中曾指出，房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。

　　银行仍从严发放开发贷

　　《每日经济新闻》记者从多家商业银行对公业务部门了解到，虽然房地产调控风暴已经持续数月，但各银行对于土地储备贷款和开发贷款仍然从严发放。特别是对房地产开发贷款的控制更为严格，各银行几乎例外地都谨慎地执行了银监会既定的信贷政策。
 
　　对于房地产开发贷款，银监会有明确的监管原则。如要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；把握贷款的额度限制等。贷款总额不得超过再融资的50%，对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。

　　工商银行某支行负责人告诉《每日经济新闻》记者，在房地产开发贷款方面，该行重在把握按季按月均衡放贷，以保证各项在建续建项目的进行，而不是一味地堵死对开发商贷款的通道。一旦开发商后续工程不能继续进行，也将对银行信贷资产产生不良影响。

　　记者此前从工商银行处获悉，该行今年一季度末房地产贷款占整体贷款的24.1%。其中个人按揭贷款占15.9%，房地产开发贷款占8.2%。针对目前市场关注的房价下降会引发银行的信贷风险，工行相关负责人也表示，房价下跌肯定会对银行带来影响，但不能一概而论，要注重信贷结构与总量的配合问题。

　　然而，一些股份制商业银行公司部业务人士则指出，在房地产开发贷方面，银行还是遵守严格执行、谨慎控制的原则。下半年对房地产、政府融资平台和产能过剩行业等主要项目仍以“调控”主为，而更多的信贷资金有望流向中小企业、低碳领域等。

　　业内观点指出，由于各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，从今年三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，资金链的压力将很快呈现。银行对于保证开发贷款安全，不被挪用，以及房价不被炒作的目的也将逐步显现。

　　开发商其实很差钱

　　4月17日，在国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　某房地产行业专家表示，房地产开发是一个资金密集型活动。自管理层要求将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道被堵死后，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制。各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，房地产开发商差钱的紧张程度也将与日俱增。

　　有分析观点指出，自楼市调控以来，房地产行业中成交量的大幅下跌和房价的岿然不动让市场形成了 “2010年开发商不差钱说”的观点，然而，大部分房地产企业资金都有赖于预售资金的回笼后再开发，由于此前高价拿地要面临土地款的支付及前期开发的资金投入，而楼市调控依然严厉，“不差钱”的开发商资金链压力日益暴露。特别是对于中小房地产企业而言绷紧的资金链随时都有断裂的危险。

　　据悉，银监会此前对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”的原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。

　　数据显示，截至2009年底，我国银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%。针对房地产信贷风险，银监会多次重申，要加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，并继续要求各大中型银行业金融机构按季度开展房地产贷款压力测试工作。

　　记者了解到，多家国有银行对于房地产贷款，都严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的房地产企业或项目发放贷款，对存在“囤地”、“捂盘’行为的房地产企业不发放新增贷款并收回已发放贷款。(记者 张玮)

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