万科：“假”降价与“真”扩张

    也许是2008年一役，万科留给公众的印象过于深刻，自2010年调控以来，每个人都在用放大镜盯着万科。现在的万科，与其说全面降价，不如说正千方百计地试探消费者的心理底线。与此同时，掌门人郁亮正为万科重新定位，从保障房到商业地产。调控当前，万科正努力扩充着自己的产品线。

    仅仅只是试探

    最近风声最劲的无疑是上海的房市降价潮，有消息称2010年6月19日开盘的万科花园小城降幅高达20%。

    但上海官方网站提供的信息显示该楼盘当天推出了56套住宅，在售价格目前显示均价16500元/平方米，浮动范围是上下20%。与楼盘上一期的销售数据相比，此楼盘不降反升。2009年12月，楼盘销售均价为13694元/平方米。如果按此计算，该楼盘售价比此前上调了17%。降价说服力不足。

    其实从一开始，万科就没有延续2008年的降价策略。当年的万科选择的是一步到位。开盘直接降价，或者折后再折。这些降价项目最高曾下调30%。

    2010年的万科则更显老辣，5月16日万科在北京一个项目开盘，一夜间扑天盖地是万科降价的消息。但确实是降了价吗？据了解该项目的开盘价格为2.5万元/平方米，折后价格为2.42万元/平方米。目前为止这个项目比前一期打了个98折。

    但仅仅“意思”一下，该项目开盘就卖出了六成。与其说降价，不如说试探。

    万科主管销售负责人向《中国经营报》记者表示，公司有声音认为市场心理价位已经找到，没必要用到“日清”这种销售节奏。

    “降价不丢人。”万科董秘谭华杰一再向记者强调，万科总裁郁亮也表示，“我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”

    “市场环境与当年不一样，策略也肯定不同。”经纬地产的研究员李向东向记者表示。据其观察，万科在控制推盘速度，万科五六月新开盘的项目，通常都是价格稍有折让，都能达到60%的销售目标。“因此没必要大规模降价卖房”。

    二三线城市扩张

    “2009年的筹划在2010年会有所展现。”广发证券的地产分析师表示。

    多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，珠三角，渤海湾。三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。从2008年开始，万科有意向二三线城市倾斜，2009年拿下的44个项目中，超过90%都位于“X”区域。

    而且二三线城市对万科整体的营业收入和净利润也做出了较大贡献。

    也许正是因为早有准备，万科2010年显得更为低调。但随着调控继续深入，万科降价的可能性依然存在。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科判断下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例，即上半年市场确定性较强时，万科现在只有全年计划中40%的可售房源，而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

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