万科：“假”降价与“真”扩张

    介入保障住房

    虽然没有2008年的声势浩大，但其实万科内部的变化比之当年有过之而无不及。

    6月23日，南京市住建委公示了16家保障性住房建设开发商，其中万科赫然在列。

    早在2008年万科就开始保障房建设的尝试。当时王石就亲自参与了广州万汇楼的建筑设计以及管理设计。

    2010年起，郁亮开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。据万科内部人士透露，早在调控刚开始，郁亮就表示：“这次调控是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，我们必须主动配合这种趋势。”

    于是从调控初始，万科总部明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。“2010年北京万科的竣工面积将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动和政府谈建设纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲明确表示。

    虽然保障房建设的利润有限，明文规定只能有3%~5%的利润率。但在正常范围内保障房的销售不成问题，而且对于保障房的资金需求政府也会给予方便。只要将建设销售周期一再压缩，低利润率与高利润额并不矛盾。

    回归商业地产

    回归商业地产又是万科策略的另一转变。

    曾几何时，王石年代的万科视商业地产为烫手山芋。“我用了十年的时间作减法。”王石曾表示，专注住宅开发是万科的根本。可是从2009年开始，万科明显在为发展商业地产做准备。其中标志之一就是从合作伙伴凯德置地中把毛大庆挖来，毛为凯德工作了15年，而且工作范畴都在商业地产领域。2009年年底万科小试牛刀(博客)，开始介入珠海宾馆项目。

    “不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”这是经历了上一波楼市疯狂后，王石对自己的总结与告诫。

    但2010年三四月间，万科分别在北京、西安和东莞拿下商业项目，总投资超百亿元。而且布局覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无不显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。而郁亮也承认，“万科未来将加大持有型物业的储备。”未来住宅产品与持有型物业将呈8：2开。

    按照王石为万科确立的发展路径，将住宅做到极致已经足够，把住宅“产业化”作为企业发展的核心。

    而这时，中央对住宅的调控开始加剧。面对日益高涨的土地价格，“万科再用这些土地作为产业化的尝试已无法向股东交代。”有知情人士表示，万科必须思考如何让自己的房子更有价值。

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