增加供给房价才会趋向理性

　　5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%，新建住宅销售价同比上涨15.1%，环比上涨0.4%。成交量大幅下滑，房价还在高位运行，为何出现这种僵持局面？市场供需失衡是关键。

　　在市场经济环境中，商品价格最终由市场供需关系决定。供过于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。1998年启动房地产市场改革，将住房推向市场，商品房价格必然会遵循这一市场规律。纵观近几年房地产市场价格波动趋势，也印证了这一点。2005年-2007年房地产市场价格上涨较快，与此同时市场供需缺口较大。2005年-2007年市场缺口(销售-竣工)分别为552849套、1043789套、1850060套，2006年、2007年的缺口增长率分别为88.8%和77.2%。

　　2009年房地产市场异常火爆，供给不足同样是主因。资料显示，2009年商品房销售面积9.37亿平方米，房屋竣工面积却只有7.02亿平方米。

　　2010年前5个月楼市成交量虽大幅下滑，但供给不足的局面并没有根本逆转。以北京市场为例，5月第一周(5月3日-9日)北京共有4个项目开盘，其中纯新盘1个；共提供新增房源874套，环比之前一周(4月26-5月2日)减少了75.75%。从近三个月数据来看，4月17日北京期房存量共计55165余套，5月17日为58073套，6月20日为58750套。表面看市场存量有所增加，但考虑到同期期房市场销售量环比出现40%-50%锐减，市场供应量其实并无实质性增加。期房是楼市的风向标，期房价格跌，二手房会跟着跌；期房价格坚挺，二手房市场则会选择观望。

　　供需格局不变，未来指望房价出现大幅下跌不太可能。如何才能促使房价出现下调？仅通过抑制市场需求是不够的，关键还得从增加供给入手。

　　首先，应大力增加期房供应量。一要稳定政策预期，确保房地产政策的连续性、持续性。将房地产业捧得过高或压得过低，都不利于房地产市场发展。政策预期稳定，开发商投资建设的积极性才会增强，信心指数才会提高。

　　二要加大市场治理整顿力度。一方面，加大对闲置土地的清查整饬力度。国土资源部2009年底通报显示，全国闲置的房地产用地大约1万公顷，约合1亿平方米。当大量土地不用盖房，却被开发商闲置囤积，住房供应量怎么可能上升呢？各地各部门应严格贯彻执行国家关于闲置土地处理办法，在坚决依法无偿收回满两年的闲置土地的同时，对开发商形成强大压力，促使其加快开工建设进度。另一方面，加大对开发商捂盘惜售等违规市场行为的查处力度，防止一些开发商通过推迟开盘等方式应对国家调控政策。凡取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，以有效增加期房市场供给。

　　其次，加大经适房、公共租赁房等政策性保障住房的建设力度。房改十余年来，我国住房市场基本形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”格局。前者以商品房为主，面向市场，用以满足中高收入群体改善性住房需求；中间以限价房、公租房为主，主要面向城市“夹心层”；后者以经适房、保障房为主，主要面向城市低收入家庭。当前住房市场主要压力来自后两者，解决这部分居民住房问题尤为迫切。因此，在促进商品房市场大力发展的同时，各级地方政府更应将政策性保障住房放在首位，加大资金投入力度，加大市场中低价位中小户型及公租房、经适房、廉租房的开工建设力度，多建、快建一批政策性保障住房，以分流商品房市场压力，扭转市场供需局面。

　　调节住房市场价格、促使房地产市场稳定健康发展，最终还要靠市场的力量。只有彻底改变市场供需严重失衡局面，房价才会趋向合理价位。吴定平

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