部分机构率先上调评级，地产股调整已见底？

　  在严厉的调控政策下，经过超过两个月的调整，多数地产股在近阶段走出了震荡盘整行情，这是否意味着本来地产股调整已接近见底？6月以来，国都证券将房地产行业短期评级上调至“推荐—A”，交银国际表示下半年有机会调高评级，高华证券建议强力买入万科A……种种机构态度的转变，令市场再度聚焦房地产。
 
　　综合分析当前市场上各家机构的观点，多数机构已转变了此前对房地产的悲观态度，尽管对行业短期前景尚存分歧，但不少机构认为，已经可以在当前的低谷中挖掘中长期机会。

　　行业估值接近底部

　　交银国际认为，当前A股市场房地产行业估值与2008 年低点仍有距离，预计下半年的估值趋势会呈先低后高的走势。交银国际在最新一期的研究报告中指出，房地产行业现时平均股价对资产净值的折让幅度为47%，已充分反映了悲观预期。假如以最保守假设估值重回历史低点(即折让幅度达72%)，则现时股价仍有47%的下跌空间。假如估值能重回历史平均水平，则股价有24.6%的上升空间。

　　长江证券认为，从绝对估值的角度来说，股改以来房地产板块的平均市盈率在37 倍左右，这与2006 年以来房地产销售金额的平均增长率36%基本相一致，体现了一个较为合理的估值水平。

　　另外，从相对估值的角度来说，目前房地产板块的估值也已经处于历史的低点。历史上房地产相对于全部A 股溢价最低为0.99。目前估值溢价为0.98，已处历史低位。不难看出，资本市场与实体市场的表现发生背离并不是因为资本市场估值过高，相反目前的估值已处于历史的底部。

　　短期受损 长期受益

　　高华证券认为，虽然实体市场未来几个季度可能继续消化近期调控措施的影响，从而维持相对疲弱态势，但这在更大程度上归因于低迷的市场情绪，而非根本的基本面恶化。高华证券表示，政府对购买多套住房的限制可能导致房地产行业在短期低迷，但长期增长前景依然完好。事实上，这些政策将会有助于巩固行业的长期增长前景。

　　在高华看来，中国应采取更加均衡的增长方式，侧重中西部地区发展，从而带动商品房拥有率继续上升，到2015 年实现50%的城市化目标，未来5年中西部地区业务比重能达到较高水平的开发商将从销量显著增长中受益。鉴于该行业具有良好的长期增长潜力，高华证券重申看好当前估值低于或接近其悲观假设估值的股票。首选股是恒大地产和万科A ，二者均位于强力买入名单。

　　寻找新的商业模式

　　从目前来看，无论是绝对估值还是相对估值来看目前地产估值都处于历史的底部，长江证券认为造成这种估值向下的原因是传统商业模式受制于融资、土地、税收等因素带来的增长瓶颈。

　　在这样的行业背景下，市场未来相对看好城市综合体发展模式，长江证券认为其优势有如下三点：第一，城市综合体模式迎合了各地政府的住宅土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；第二，其资金来源更加多元化，包括自身的优势、保险资金进入以及未来REITS的兴起；第三，通过商业地产有效的撬动了出售的写字楼与住宅的价格，使得其售价高于同区域内其他的开发商。另外，长江证券还相对看好正在兴起的旅游以及养老地产。记者 钱晓涵

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