时评：楼市“只涨不跌”？“地王”被误读

　　“楼市”已经持续多年成为热词，而“地王”，则是“楼市”中的热词。“地王”之所以会成为过度化的热词，是源于人们对所谓“地王”的误读。

　　看看不完全统计的杭州“地王”：当年计量学院地块，现今的“国都·枫华府第”是地王；延安老医大地块，正在建设中的“嘉里中心”是地王；广宇与西房合作的东南面粉厂地块是地王；雅戈尔首次进杭拍下的杭商院地块是地王；去年5月，南山路勾山里B地块是地王；九龙仓前不久拿下的17号文晖地块，是最新地王。

　　单价最高的是地王，总价最大的也是地王。地价只是房价的一部分，并不能决定房价；同理，“地王”在楼市中也并没有“风向标”式的意义，只代表着开发商的资金实力，反映着开发商对市场的心理预期而已。媒体或营销机构之所以津津乐道于“地王”，其实是源于“实用经验主义”：所拍土地的楼面价，可以约等于区域楼市的当下均价。这其实是基于“楼市只涨不跌”前提的认识误区。

　　而开发商之所以热衷于频频制造“地王”，则有着复杂得多、阴暗得多的因素。粗略分分至少大约有四类：一，其他行业想进入房地产，虽然不知水深水浅，但掘金愿望强烈，可能红了眼拼死抬价志在必得。二，自以为是“大佬”，想进入一个新的区域市场，在这个新区域还根本谈不上品牌或知名度，这种唯恐别人瞧不起自己的心态，也极易在拍卖现场发生膨胀扭曲，从而制造新“地王”。三，有的公司手头项目即将完成，甚至已经在等米下锅，再不拿地，公司人心涣散面临团队解体的危机，也可能迫不得已制造“地王”。上述三类情况，基本还属于“责任自负”，但“地王”的示范放大效应，依然影响着楼市。

　　最可恶可鄙的是第四种：别有用心制造新的“地王”，目的在于推高周边房价。自己已经在开发一大盘，为向市场证明大盘确有巨大的增值空间，最简单有效的手段，就是大盘周边产生“新地王”。大盘的占地面积也许上千亩，但“新地王”面积只需要几十亩就足够了，要的是单价高，要的是“地王”名头，要的是“四两拨千斤”，用小面积的“新地王”，推高大盘的大量房源。当然这样的“新地王”，通常自己也去参拍抬价，拍不拍到自己手上无所谓，大大抬高价格就行，当然也可能请同盟公司，或让自己的兄弟公司、下属公司出面。就算“新地王”土地成本太高，项目做亏了，隔壁的大盘也早就大把大把地赚回来了。

　　“地王”并不代表土地的实际价值，这应该是确凿无疑的了。我们只有在看清楚洞悉了所谓的“地王”成因，才能相对准确地判断楼盘价值。而被简单误读的“地王”，无异于把消费者诱入“盲人骑瞎马，夜半临深渊”的危险境地。

　　最近北京等地改革土地出让方式，即通过评议方式，而不是“价高者得的”拍卖方式，或许也是认识到了“地王”的负面误导性？我想，改革弊端的方向是对的，但在具体操作层面是进入了另一个误区，这是一种弊大于利的倒退。记者 陈永耀

http://www.ppzw.com/Article_Class2_7.html

1