订单模式热：美丽外衣下的内在隐忧

　　早在2004年，商业地产大佬万达地产便率先推出了“订单式”开发模式——“先招租，后盖房。”然而，随后几年内这一名噪一时的归于沉寂。时至2008年，商业项目不遗余力地引进世界知名品牌，打造主力店;住宅项目的商业配套同样高歌猛进，“非国际品牌不予考虑”。沃尔玛落子中海国际社区、伊藤洋华堂落户世豪广场、珠江地产牵手家乐福、仁恒置地广场联姻LV、CUCCI、银石广场、富力天汇MALL签约广百百货、龙湖“天街”引进UME院线……“事实上，这些商家的入驻在项目开建前就已签约。”业内人士透露。

　　然而，“订单模式并非适合每个项目”，商业地产分析师王浩表示。一方面，主力店的成功招商会让项目后期营销批上美丽外衣;另一方面，入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，将不可避免地产生资源分配上的人为不公平以及“后遗症”。而这，恰恰是鲜为人知的内在隐忧。

　　·核心提示·

　　美丽外衣

　　减轻招商压力，降低招商风险

　　降低市场研判失误和规划不当的风险

　　借助主力店品牌影响力造势，利于中小商家招商

　　内在隐忧

　　主力店的规划要求与项目整体的利益冲突

　　主力店业态与整体项目业态的冲突

　　主力店低租金水平导致项目成本转移和效益下降

　　○案例链接

　　“订”出来的万达

　　自2001年涉足商业地产开始，万达商业地产一直是通过将主力店出租给品牌商家带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。2003年底，万达在商业业态组合上进行了重大调整：原来购物中心的主力店和单店的面积比从85：15调整为50：50。

　　万达集团董事长王健林公开表示，“定单地产”有四个层次，一是联合协议，二是平均租金，三是共同设计，四是先租后建。核心内容是，万达要保障建设的商业地产符合客户的要求。联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议。平均租金是解决谈判成本和规模扩张矛盾的办法，目的是降低谈判所消耗的成本。共同设计就是万达根据客户需求，在建筑施工前确定设计方案，保证不出“废品”。

　　产销对位降风险

　　万达集团董事长王健林曾表示“修住宅是读小学、玩商业运营是读大学”。商业项目的风险在于，“招商不确定性将造成物业空置。”四川省商业地产联盟会长冉立春指出，订单式商业开发，最大的优势是明确产品形态，避免盲目开发，有效规避规划和设计失误导致的产品错位。

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