订单模式热：美丽外衣下的内在隐忧

　　眼下，“定制模式”可实现物业与商业的无缝对接，如建筑层高、承重、给排水、楼层面积，以及不同商家对地段，楼层分布要求等。”四川商业地产联盟会长冉立春如是说。据了解，沃尔玛明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等;影院在选址时，也对楼板承重和层高提出明确要求。成都恺信置业营销营销总监姚静透露：在家乐福决定进驻时代天城后，公司工程部和设计院就按其要求，对卖场的地下商场、冷冻区、电梯的设置作出调整，以满足其经营要求。

　　“以目前商业地产开发行情来看，如果不采用订单模式的方式开发商业地产是无法满足大型主力店要求，开发商可能会付出惨重的代价，日本开发商从来不开发没有订单的商业地产。”冉立春评价道。

　　订单开发门槛明高暗低

　　订单模式并不是万能的，它也有自身的“门槛”，也可以说是局限性。瑞尔特房地产机构认为：为了吸引品牌主力店的进驻，商业开发商不惜对其降低租金甚至免租。据记者了解，在沃尔玛超市的选址要求条款中，就明确提出了商业项目需要提供一定免租期的要求。“作为长期持有型物业，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。”

　　“要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。”龙湖地产负责人说，“否则，为百货店的设计做好了，开发商也支撑不下去了。”由此看来，由于资金链的限制，缺乏强大资金链支持的中小型开发商不可能以此方式运营商业地产。

　　行业资深人士还告诉记者，主力店在进驻综合体时，更多地考虑自身在区域内的地位与作用，而一个商业地产整体项目则必须考虑自身在商圈中所承担的商业功能，进而对整个项目进行全局性的把握。双方矛盾的最后结果往往是主力店找到了自己的位置，而整个商业项目却在商圈竞争中失去了自己的优势和特点。

　　可以发现，订单模式之下，主力店的进驻往往对商业地产整体项目存在价值稀释的可能。

　　跟风或将导致产能过剩

　　据了解，今年面世的大大小小60家城市综合体中，基本都采用了“订单模式”。冉立春认为：“这种跟风的做法，很容易让本地商业出现过剩。”他认为，缺乏监管和节制的“订单模式”，有可能成为开发商“圈钱”的工具。一位不愿透露姓名的行业人士向透露：一些开发商首先按主力店具体要求建设商场，不在乎主力店租金多少，而只关注借助大主力店品牌的商业炒作，抬高产权商铺的售价。

　　据记者探访，由于主力店要求商业地产价位很低，在位置、价位、政策和服务方面也都提出了苛刻的条件，而开发商一般选择接受。这样就出现一个普遍的现象，最好的位置都留给主力店，但租金最低，真正的投资客户的铺位大都位置较差，而且售价最高，实际上他们就承担了那些主力店的费用，“这叫做‘挟天子(主力店)’以令‘诸侯(非主力店)’。”一位行业人士如此评价，“由此可以断定，对开发商来说，主力店的低租金水平势必导致整体成本的相对增加和效益的相对减少。开发商面对这种情况，要么自己承担着这种损失，要么提高其余商铺的租售价格水平，对成本支出进行转移。而无论哪种方式，其最终结果都会影响到开发商的整体利益。”

　　今年3月，成都首个shoppingmall--百联天府购物中心将撤离成都。据调查，事件缘由是开发商在引进百联集团旗下的友谊百货和世纪联华超市后，承诺给其它小业主的投资回报过高，而目前租金太低，取得的利润完全不足以回报小业主。于是小业主的抗议声中，在开发商在导演了一出“自己打自己”的官司并获得胜诉，接下来又“赶走”百联集团旗下的友谊百货和世纪联华超市。“折腾的结果，开发商是名利皆损。”市场人士评价道。

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