北京多处现“山寨廉租房”，是收益还是风险？

    房屋处置权是关键

　　对于万盛家园这种情况，记者拨通了丰台区建委的便民电话咨询，区建委表示，没有产权的房子是没有经过质量验收等程序的，企业用地如果是工业用地性质的话，那么上面所盖的民用房必然是违章建筑，一旦政府征地或者面临拆迁，承租者就要承担很大风险。一些大型企业用地属于国家所有，企业拥有处置权但不拥有产权，如果想承租这样的房子，就要搞清楚，签合同的出租方是否拥有地上房屋的处置权，可以要求出租方出示相关证明文件，如果是代理公司租用企业用地再向外出租，就要搞清楚企业是否将处置权授权给这个代理公司。

　　对此现象，北京市亿中律师事务所专职律师王京平表示，仅从租赁关系角度来说，签20年的租赁合同是符合合同法规定的，但要注意的是房屋的出租方是否具有房屋的合法开发手续，集体建设用地手续的取得是非常严格的，现在中国还没有放开集体建设用地的流动，商家取得地后只有经营权，而没有建设开发房屋的权利，如果房屋建设没有取得规划许可，房屋就是违章建筑。如果房屋是违章建筑，在20年期间，如果发生拆迁，那么房屋承租人是得不到补偿的，如果是合法出租，那么承租人的经营损失和装修损失都可以得到很高的补偿。假设前提都是合法的，王京平律师也建议承租人到当地房管部门进行租赁登记备案。

　　风险分析
 
　　这种“山寨廉租房”看似稳赚不赔，但仔细推敲，却有很多风险。

　　风险1：20年租金=20年风险

　　现在北京发展建设步伐非常快，这些卖出租权的房子又多处于城乡接合部或城中村地带，20年内不被政府征地和拆迁的可能性很小。一次性给足20年的租金，等于就给自己背上了20年的风险。如果居住两三年以后即遭拆迁，就等于两年中以微小的投资回报押了十几万给别人。

　　风险2：合同不受法律保护

　　如果承租的是违章房，那么合同是不受法律保护和监督的，而且出租方基本都是租用企业用地的公司，并不是企业直租，如果一旦出现政府占地或者拆迁，假设出租方资金链不够充裕，或者干脆拒绝退还剩余租金，那么承租人就要面临打官司，甚至长期作战追讨租金的准备。

　　风险3：拆迁后无家可归

　　如果承租的房屋是违章建筑，那么一旦被征用拆迁，那么租户的利益是最无保障的，曾有这样的案例，张家湾镇北大化村“碧水蓝天”小区的多名租户几万元至十几万元租用了房屋后，镇政府却通告称小区全部的7栋居民楼属于违建，需要拆除。很多在此养老的租户面临无家可归，本应正常的生活也被无尽的官司和烦恼扰乱了。

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