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北京多处现“山寨廉租房”
作者： 转贴自：中新网 点击数：2024
在商品房住宅价格狂飙猛进的时候，北京多处却悄悄出现了仅仅几十万元甚至几万元一套的房子，这些并非由正规建筑公司盖的房子地理位置多位于城中村边缘或者城乡接合部，交通便利，但价格却只是同区域大产权商品房的几分之一，到底这种房子为何这么便宜？记者进行了调查。 丰台区成寿寺可说是黄金地段，紧挨三环，离地铁也近，这里的万盛家园“销售”十分火爆，有时一天就“卖”出13套房子，35平方米左右带卫生间和厨房的小户型，售价是15万元左右。销售人员告诉记者，房子销售的只是20年的租用权，所签的合同也是租房协议，并向记者出示了协议范本，记者看到协议范本上所约定的条款和网上大多数的租房范本相同，只是承租时间为20年，合同上还写明，若20年中遇到拆迁或者政府征地等，出租方将退还承租方余下年限的租金。15万20年，合每月才600多元的租金。乍看起来，确实是个稳赚不赔的买卖。记者在现场也看到很多人交钱签协议。西红门的“新天地港湾”位于西红门路南800米左右的一条泥泞小径中，楼盖得很“山寨”，模仿商品楼的格局和户型，落地窗，但质量和细节都无法和商品房相比。销售告诉记者，这里户型有一居、两居，面积30多平到50多平不等，最便宜的是6.5万租20年。“在这里买‘租权’自住的大部分是北京人、做小生意的和一些老年人。还有一部分就是投资客，签下来以后再租出去，赚短租收益。”记者了解到，在这个地段，有厨房、卫生间的一居室，基本上能租到800元左右，如果按8万一套长租20年计算，合到每月只有300多元的成本，貌似十分合算。销售员笑称这就是“山寨版的廉租房”。 据记者了解，同样的情况还出现在西四环的“锋尚公寓”、西红门的“龙泽润宝公寓”、大兴黄村的“创玉朝公寓”和八通线双桥附近的“北岸1292”等。 无规划批文无质量验收 记者了解到，这些“山寨廉租房”基本是盖在一些大型企业的企业用地上，成寿寺万盛家园的销售告诉记者，这里的地属于一个电气公司，销售公司向电气公司租了20年使用权，电气公司允许他们在这块地上盖房并出租，房屋是没有产权的，自然也没有规划和验收等国家批文，居住的话要按商用水电收费。 在西红门，记者看到很多类似的楼房还在建设当中，上前询问得知，盖楼的并非正规有国家资质的建筑公司，而都是民间建筑队。 北岸1292位于朝阳区建国东路通惠河产业带北岸三间房地区。步行5分钟即可到达八通线地铁双桥站，交通十分便利，33万一套。这里的销售告诉记者，盖房子的地是锐创伟业集团旗下的产业用地，隶属于朝阳区农工委，目前向外销售的是40年的使用权，因国家规定租房最多20年，所以签的协议是20年加20年的。销售说地块属于定福庄传媒产业带，半路拆迁的可能性小，但不排除政府征地和政策性拆迁的可能，若40年中出现政府征地和政策性拆迁的情况，将按比例退还租户剩余年限的租金。 [NextPage]
房屋处置权是关键 对于万盛家园这种情况，记者拨通了丰台区建委的便民电话咨询，区建委表示，没有产权的房子是没有经过质量验收等程序的，企业用地如果是工业用地性质的话，那么上面所盖的民用房必然是违章建筑，一旦政府征地或者面临拆迁，承租者就要承担很大风险。一些大型企业用地属于国家所有，企业拥有处置权但不拥有产权，如果想承租这样的房子，就要搞清楚，签合同的出租方是否拥有地上房屋的处置权，可以要求出租方出示相关证明文件，如果是代理公司租用企业用地再向外出租，就要搞清楚企业是否将处置权授权给这个代理公司。 对此现象，北京市亿中律师事务所专职律师王京平表示，仅从租赁关系角度来说，签20年的租赁合同是符合合同法规定的，但要注意的是房屋的出租方是否具有房屋的合法开发手续，集体建设用地手续的取得是非常严格的，现在中国还没有放开集体建设用地的流动，商家取得地后只有经营权，而没有建设开发房屋的权利，如果房屋建设没有取得规划许可，房屋就是违章建筑。如果房屋是违章建筑，在20年期间，如果发生拆迁，那么房屋承租人是得不到补偿的，如果是合法出租，那么承租人的经营损失和装修损失都可以得到很高的补偿。假设前提都是合法的，王京平律师也建议承租人到当地房管部门进行租赁登记备案。 风险分析 风险1：20年租金=20年风险 现在北京发展建设步伐非常快，这些卖出租权的房子又多处于城乡接合部或城中村地带，20年内不被政府征地和拆迁的可能性很小。一次性给足20年的租金，等于就给自己背上了20年的风险。如果居住两三年以后即遭拆迁，就等于两年中以微小的投资回报押了十几万给别人。 风险2：合同不受法律保护 如果承租的是违章房，那么合同是不受法律保护和监督的，而且出租方基本都是租用企业用地的公司，并不是企业直租，如果一旦出现政府占地或者拆迁，假设出租方资金链不够充裕，或者干脆拒绝退还剩余租金，那么承租人就要面临打官司，甚至长期作战追讨租金的准备。 风险3：拆迁后无家可归 如果承租的房屋是违章建筑，那么一旦被征用拆迁，那么租户的利益是最无保障的，曾有这样的案例，张家湾镇北大化村“碧水蓝天”小区的多名租户几万元至十几万元租用了房屋后，镇政府却通告称小区全部的7栋居民楼属于违建，需要拆除。很多在此养老的租户面临无家可归，本应正常的生活也被无尽的官司和烦恼扰乱了。
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