保利百亿下注广州“旧城改造”项目

　　“总投资将超过100亿元。”11月3日，保利地产琶洲村项目负责人冯经理对本报表示。

　　10月20日，保利地产以底价1.42亿元获得广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。与以往各地 “旧改”项目不同，这一次，政府退居幕后，保利成为主角。

　　未来10年左右的时间里，广州尚有130多个城中村亟待改造。业界认为，引入开发商参与旧城改造，不但可以减轻政府资金压力，也将在一定程度上平抑城市地价。然而，这个新模式仍有待验证。

　　对于保利来说，“第一个吃螃蟹”的考验还在后面。

　　“地主”保利

　　“这里没有地王，只有地主。”一位琶洲村村民告诉记者。该旧改项目与保利地产总部保利国际广场比邻相望，早在2002年即进驻琶洲的保利，在该地区还拥有保利世贸中心等多项物业。

　　此次保利收入囊中的，是一块庞大的“旧改”地块。按照规划，琶洲村总建筑面积185万平方米，分为13块地，保利取得了其中4块，建筑面积约104万平方米。其中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余64万平方米全部为商业金融用地。

　　通过挂牌方式，保利作为唯一出让方以底价1.4亿元拿下该地块。除此之外，保利还将投入城中村改造成本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲地区综合整治费用3亿元。该项目实际楼面地价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店公寓的售价已达到2.3万元/平方米。

　　冯经理表示：“将引入顶级的设计师来运作和打造项目。”加上大地块的规模效应和泛“CBD”金贵地段，保利地产对该地块的前景相当看好，目前已开展前期准备工作。“项目正在定单位、做规划，争取年内完成审批，11亿元的改造监控资金已经到账。”

　　当前土地市场竞争越来越激烈，地王频出。保利的拿地策略一向激进，且以重点城市和中心市区为主，成本相对较高。

　　拿下琶洲这块大“蛋糕”，保利似乎并未费吹灰之力。广州国土房管局为此次琶洲城中村改造项目设置了五道进场门槛，被外界认为几乎是为保利“量身定做”。

　　然而，合富辉煌首席分析师黎文江对此并不奇怪，“城中村改造涉及复杂的利益纠纷，需要有改造经验的，同时又了解当地各种‘特色’的开发商参与改造。”他说。

　　在琶洲之前，保利已经完成广州农林村安置房建设，也曾部分参与杨箕村等其他城中村改造项目，目前旧城改造面积逾百万平方米。“我们有的是经验。”保利地产副总经理余英对本报表示。

　　此外，在黎文江看来，以保利在琶洲的不动产做资金保障，政府已经把风险降到最低。

　　冯经理认为：“随着琶洲会展商业的发展，以后物业如果采取收租的形式长期持有，对保利这样的上市公司来说，无疑是一个重大利好。”国金证券分析师曹旭特保守估计该项目预计可实现181亿元收入，毛利率47%以上，高于保利现有项目平均利润率。

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