上海救楼市1周年：优惠难延续，成交量继续降

　　14条政策大多年底到期料将取消 房价过高市民不会“冲刺抢购”

优惠新政年底将到期，新一轮楼盘打折促销或出现。

　　昨天，上海土地市场成交两幅住宅地块，成交价格全部超过底价100%以上。当天的网上房地产数据显示，成交的新建商品房总量接近1400套。进入深秋，上海房地产市场依然继续着这个历史上最高峰的火爆场景。

　　时间追溯到一年前的今天，2008年10月22日，就在财政部和央行下午联合发布房地产调控政策后，上海市政府办公厅星夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，该意见共14条，由上海市建设交通委、财政局、地税局、住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局联合制定，从税费、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有关政策的基础上，上海方面还有多条政策大幅度减免了二手房交易有关税费。就此，俗称上海“救市14条”的楼市新政策出台。

　　“救市”一年后，除了普通住房标准未指定“截止期限”外，大部分以救市为目的的税费优惠政策将在今年12月31日到期，随着央行、银监会今年六七月间收紧二套房贷款政策，一旦各类优惠政策也随之取消，楼市很可能在年底出现一轮集中的折扣优惠。

　　新政促楼市迅速回暖

　　2008年10月22日夜，楼市一片愁云惨雾的上海紧跟长三角兄弟城市脚步，市政府连夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。其中涉及个人首次购买住房时首付比例及贷款利率的优惠，二手房交易过程中营业税、所得税的降低甚至减免等，力度之大前所未有。

　　新政执行后不久，房地产市场从今年农历春节后开始复苏，并在随后的几个月里爆发出了惊人的购买力，大部分房地产企业名下楼盘销售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的业绩。期间，上海楼市成交量从今年3月起逐月大幅攀升，房价也水涨船高直线上涨，甚至建成多年都销售平淡的高端住房也畅销起来。

　　升温过快调控声再起

　　进入今年第三季度，上海房价再次出现了每周提价一次的局面，市场重新开始出现价格涨幅过高的声音。由于楼市升温超出预期，救市的讨论最近逐渐被是否会引发新的调控所取代。

　　今年8月，上海市市长韩正首次表态，上海房价已经过高，将采取措施调控房地产市场，今年下半年将增加房地产开发的土地供应，并加快面向低收入家庭的经济适用房建设。

　　韩正称，政府应该采取措施有效控制房地产市场的增长速度。上海房价已经过高，必须防止房价上涨过快。国家发改委今年9月20日曾表示，受创纪录的银行新增贷款推动，6月份36个大中型城市的新房价格上涨6.3%。根据有关统计，今年3月份以来，上海房价已上升接近三成。

　　此后，上海开始大刀阔斧的大型住宅区建设，加大土地供应量，力求能够在短期内加大住宅供应，平抑房价。今年9月下半月至今，上海楼市成交量在高房价压力下终于开始下滑，同时房价环比涨幅也首次趋缓。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，政府出于保增长的需要，如果楼市成交量的萎缩程度超过政府可控预期，不排除会通过取消二手房优惠税费政策，抑制三级市场需求，分流客源到一手房市场，保证一手房市场的平稳。

　　取消新政后成本增8%

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强告诉记者，由于已经有明确时间规定，政府并不需要另行出文，按照目前的市场情况，如果没什么特殊情况出现的话，一些优惠新政会在年底取消。

　　按照此前的政策规定，其中影响最大的是二手房交易税费的增加。上海中原地产提供的案例显示，对于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅来说，以150万元成交价格计算，原本房东可以免除的营业税、个人所得税、契税等，新政取消后必须多支付近12万元（其中营业税83250元，个税按房价的3%为45000元、印花750元），约占到整体房价的8%。

　　此外，随着鼓励买房政策的转向，二套房购买优惠也将被取消，其中在年底将停止执行的包括：已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款提高限额；对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税等。

　　这些政策的取消都将大幅度增加未来购房，尤其是购买第二套房以及二手房的交易成本。

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