房企争相高成本发债拿地，地王频现将持续

    10月14日，万通地产发布了10亿元5年期公司债发行利率公告，确定票面发行利率为7%。

    自今年公司债重启以来，这已经是第五家上市发行的房地产企业公司债，累计发行量达到104亿元。房企异军突起，在震荡的债市中，成为公司债发行的新主力。

    此前，9月1日金融街发行了共计56亿元公司债，期限分别3年和5年；复地发行了5年期19亿元公司债；万业发行了5年期10亿元公司债；京城建投发行了10亿元5年期公司债。

    房企的这轮发债呈现了两大特征：一是，不吝价格，高利率发行；二是，9月份以来集中发行，呈爆发式增长。

    而与此同时，整个债市却正在经历着一番新的震荡。由于债券市场买盘惨淡，二级市场屡屡跌破发行价，主承销商压力剧增。

    房企集中发售

    房企公司债进入发行高峰。

    除了已经发行的5个大型房企外，即将发行的还包括珠海华发、富力地产、东华实业、天房债等。其中珠海华发公告称将发行18亿元，富力和东华实业尚未明确具体发债数额。

    这些密集发行的公司债多集中在3-5年期，且发行利率屡攀高峰。

    9月1日发行的金融街33.6亿元5年期金融债票面利率为5.7%。9月22日发行的复地债5年期票面利率达到了7.3%的高位。9月28日发行的7年期京城建票面利率达到了6.8%，而万通5年期债券发行利率达到了7%。

    而14日公告，3年期天房债的发行利率也被确定在7%-8%之间。尽管与万通债券评级同为AA，但是天房债的发行利率依然明显上扬。

    上述已经呈现的发行利率，较前期的公司债依然明显上扬。

    公司债刚刚重启发行时，多数公司的发行利率多集中在4%-5%附近，这虽然与前期发行的豫园债等债券信用评级较高有关，但是当时的资金价格较低、市场资金宽裕，且加息预期较低亦成就了当时的低发债成本。

    而随着通胀预期走高，及加息预期的增强，债券发行利率水涨船高，目前的3-5年期房企公司债发行利率已经明显高于同期的贷款利率。

    按照央行现行贷款利率，3年期贷款基准利率为5.40%，5年期贷款基准利率为5.76%。而如果在发行利率之外加上手续费等，债券发行价格依然高企于间接融资成本。

    尽管房企的发债热情高涨，但是趋冷的债券买方市场，却让债券主承销压力剧增。

    某券商债券交易人士告诉记者，由于大家不愿意持有信用债券，不少公司债发行后都跌破了发行价，出现了一定程度的一二级市场价格倒挂现象。

    比如，万业公司债14日的市场报价已经跌至99.25元，跌破发行价。

    另一家券商负责主承销的人士告诉记者：“现在很多债券都发不出去，主承销压力很大，即使收益率高也很难发，有的就直接包销了。”更有甚者，主承销商为了完成发售，直接将发行人给主承销商的手续费用，直接“贴补”给投资者。如此一来，在这笔单一的债券发行中，主承基本所赚无几。

    高成本发债拿地

    市场的转变，始于8月份。

    8月份，两大政策出台直接促成了债市的此轮震荡。当时，银监会向商业银行发布征求稿，要求商业银行提高资本充足率；另外，银监会要求商业银行持有的其它银行的次级债应从附属资本中扣减。这两大消息的出炉，令孱弱的债市遭遇当头一棒。

    由于对资本预期有所变化，商业银行纷纷调整资金配置，开始减少信用债券持有。

    由于9月份遭到了市场的抛弃，企业债、中期票据的收益率均大幅度上升，国债和金融债等利率类品种收益率也在银行配置需求和紧缩预期的交替影响下震荡上行。9月份，AAA级企业债收益率上涨30bp左右，AAA级5年中期票据上涨36bp，而同期国债、金融债等利率类品种收益率仅上涨了5-8bp。

    这种情况下，信用债和国债的利差水平快速扩大，截至9月底5年期和10年期AAA级企业债与国债的利差水平均突破了150bp，分别达到155bp和160bp。

    尽管面临利率高企，发债融资成本高于信贷成本，但是房企依然趋之若鹜的原因，与其放量拿地和信贷融资用途狭窄不无关系。

    今年二季度爆发“拿地潮”以来，央企和上市公司成为拿地主力，并频曝“地王”。

    9月7日宁波建材以21.92亿元取得一地块，该地块成为宁波今年以来的总价“地王”；同日下午，经过100多轮的竞拍，万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块，溢价率高达263%。9月8日，保利地产经过150多轮的竞价取得南京河西金沙江地块，总价15.92亿元，楼面地价7553元/平方米，摘南京单价新“地王”。

    在地王频现背后，其土地“豪夺”的资金募集渠道狭窄，成为其大量涌入债市的主要原因。

    某国有银行公司业务部人士透露，根据规定房地产企业的贷款只能是开发贷款，而不能发放流动资金贷款。且开发贷只能用于专属项目开发，一般期限为1-3年。而且发放的前提是“四证齐全”，而“四证”之首要的就是“土地证”。但发放土地证的前提是，开发商必须全款缴纳土地买入费用。

    这样一来，拿地的资金只能来自资本市场或者自有资金等。而相较于信贷资金的狭窄涌入，发债资金使用途径却要灵活得多，多数房企都以“流动资金”为由进行发债。这成为很多房企青睐债券融资的关键。

    即使利率高，但由于大部分房地产企业利润丰厚，根本不在乎这点，依然导致房企公司债的高需求。

    而进入9月份以来，由于不少银行收紧“银根”，有的银行甚至“只有签订借款合同的才能提款，而其他的一概难以提款”，此情景下，也促成了房企发债的热潮。

    “发债迄今基本都去拿地了！”某商业银行人士告诉记者。在他看来，地王还会继续频现。

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