揭秘：地王圈钱模式

　　2009年上半年，“抢地王是因为有钱”，2009年下半年，“抢地王是因为需要拿着这个地王，给投资者讲一个好的故事才能“圈到钱”。 

　　“2007年，我在中部一个省会城市拍了一块50多亩的地王，换算成楼板价是每平方米7800元，这已经接近当时保利在深圳金沙洲拿下的两块‘地王’的楼板价了，从账面上看，盈利简直就是不可能的。但事实是，这块地拍下来，我就净赚了几千万。” 

　　回忆起迄今为止拿到的唯一一个“地王”，上海一家中型房地产企业的董事长王城(化名)总是兴致盎然。 

　　在“地王”拍下来之前一年，王城还在同一区域拿到了300多亩地，当时的楼板价只有每平方米4000元左右，“地王出来后，找评估公司重新评估，以新地王的价格为参照，你说我赚了多少？”谈及此，他一脸骄傲。 

　　戴上“地王”帽子之后，这家在上海并不十分有名的企业，在这个中部省份的房地产业界声名大噪，“再到下面的二三线城市去拿地，当地政府接待的时候，开场白都是‘欢迎地王’。”王城说，几乎就是这个“地王”，帮他打开了一个省的局面。 

　　2007年起，王城所在公司的业务重心向这个省份转移。 

　　拿到地王的好处，还远不止于此。王城说，“地王”的产生，与其说是开发商间激烈竞争的结果，倒不如说这场竞争本身，就是一场开发商的集体狂欢。 

　　■“一人得道，鸡犬升天” 

　　“在房价的一轮轮上涨中，‘地王’功不可没，”美联物业上海区副总经理丁伟对记者说。 

　　2009年7月23日，金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王，随后，7月最后一周，上海郊区房价全面上涨，涨幅远高于中心城区。其中，松江区、崇明县成交均价分别上涨14.32％和33.76％；嘉定区首次突破万元大关；金山区的成交均价上涨了90.38％，成交量则大涨64.52％。 

　　“和赵巷板块情况类似的宝山罗店板块，年初成交均价在每平方米7000元上下，在地王的刺激下，迅速涨到了每平方米14000元。”易居中国分析师薛建说，这样“一人得道，鸡犬升天”的情况，在2007年的那波“地王潮”中，也屡见不鲜。 

　　所以，在“地王”的投标中，“落到谁的手里并不重要，开发商所要做的是尽可能抬高其价格。”曾在上海一家国有房地产企业担任数年高管的黄耀华(化名)说。 

　　拿到“地王”的企业一般分为几类，一种就是王城这样的企业，刚刚进入新市场，想立威；另一种则是需要运用“地王”题材的企业——上市公司需要以地王的概念融资，没有上市的公司，如果想引入战略投资，地王也是不可欠缺的；还有一种，是已经在该板块有大片土地的企业。 

　　■拿到地王才能给投资者讲个好故事 

　　两波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多为港资和内地民企；而2009年的地王，却大多落入国企手中。 

　　国企在融资上的优势，被普遍认为是造成这种局面的重要原因。 

　　根据国家统计局公布的数据，2009年上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6％；再加上个人按揭贷款2829亿元，增长63.1％，总量已经超过8000亿元。 

　　中国不动产研究中心的一份报告则明言，国企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及其他各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。所以，国企不惜重金拿地，其实更多的是“当前流动性充裕、信贷规模扩张的产物”。 

　　但国企频繁拿下“地王”，另一个不可忽视的原因是，在2007年拿地潮中活跃的港资企业和内地民营房地产企业的“退让”。 

　　“从目前的地王价格来看，开发商利润有限。”新加坡红木集团总经理张永河告诉记者，与国企的高歌猛进相反，港资和内地民企依然“战战兢兢”。 

　　因为心态不同，张永河说，2009年上半年国企拿地王，就好像是“一个大百货公司，开了一家奢侈品店，赚不赚钱其实不重要，关键在于提升这个百货公司的档次，对于那些房地产业并非主业的国企尤其如此”。但对于资金实力有限的港资和民企来说，“年头不好的时候，我们可不敢随便开店，因为我们是靠这个店吃饭的。” 

　　但在2009年下半年，蛰伏的港资企业和内地民企，不会再甘于让国企独霸。因为在地王所带来的隐性收入中，资本市场的收益才是最大的一块。 

　　2007年的那波拿地潮中，大批开发商一边竞拍地王，一边排着队去香港上市，不仅造就了碧桂园市值千亿的神话，更造就了拿地王-上市圈钱-增发新股-发债或者引入投行资金-再拿地王-刺激股价抬高股价——再圈钱的“地王圈钱模式”。  

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