小产权房规范进退两难

　   最难办的是那些完全不符合规划要求、在技术设计规范上也不合格的小产权房及城中村。这是必须要拆的，现在不拆，以后也得拆。问题是怎么拆。我提出的原则是：管住规划，自主开发；政府监管，让利于民。

    今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房者需要缴纳土地出让金。如此一来购房者购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。政府要强化农村土地建设有序化的工作，若小产权房这种事情一味膨胀，就会造成对耕地的破环，使得土地价值流失。

    出售者和购房者的利益，从司法层面来讲，以现有法律做标准来衡量，因为小产权房是非法的，则当然不应该给予保护。购房者买不起市场上的房子是社会问题，是立法层面需要考虑的问题。

    解决小产权房问题，既要维护现在的社会稳定，又要杜绝未来仍然毫无顾忌建设小产权房现象的发生，要在这两者之间寻找一种平衡。

    小产权房比较现实的解决方法，就是对于这些已经既成事实的小产权房，不能消除其违法性，以免造成错误导向，并且还要始终保持其与大产权房之间的本质区别，如是否可以转让，拆迁是否可以得到补偿及具体标准，从而限制社会对小产权房的需求。此外，还要对出售者进行严厉制裁。从源头上，对买卖双方都给予限制。

    谁来保障农民的利益？

    “我这儿就因为是小产权房，才卖3700元/平方米。要是大产权的二手房卖个六七千元不成问题。”位于通州区土桥张家湾的小产权楼盘太玉园业主高先生表示。

    张家湾镇是小产权房的集中地，至少有四五个小产权房项目。尽管张家湾镇的政府工作人员表示，已经责令所有小产权房项目“停工停售”，但是小产权房并没有停止建设，销售广告也随处可见，地铁八通线、房展会门口时时出现小产权房的身影。张家湾环湖小镇和月亮湾小镇目前单价约3800元。部分小产权小区仍在建设中，并且进行滚动开发，“一期建完会上马二期”，一位小产权项目的销售经理告诉记者，小产权房土地价格便宜，由于用地性质为农村集体土地，未经过城市用地征用和土地储备、公开出让手续，因此成本比周边大产权房低得多。

    记者了解到，小产权房项目给村集体经济带来的收益颇为可观。如果土地被征用为国有用地，土地出让金收入大多收归区市国土局，部分还要再上缴到市里，省里也有提留。因此，部分靠近城区、有交通优势的农村地区大举建设小产权房。

    国土资源部部长徐绍史近日在出席四川成都统筹城乡土地管理制度改革现场研讨会时表示，现在一个普遍的现象就是，各级政府通过本级土地管理部门，将农民的土地低价拿来，转手经营，高价出售，牟取暴利。据有关部门调查，土地补偿金分配结果一般是各级政府拿走50%-60%，村组拿走30%-45%，农民只得到5%-10%。像河南省南阳市征用农民承包地每亩3万元，而农民实得不过1万元，国土局卖给房地产商却是每亩10万-30万元。

    不过，无论是商品房还是小产权房，均面临农民利益如何保障的问题。“我们村建这些新房的老板都有来头，有的是乡镇领导的亲戚。还有的是北京有名的民营企业老板。

　　”河北燕郊某村村民老王告诉记者，“河边很多上好的地都用来建房子了，给我们一点补偿，村里让开发商建回迁房分配给我们，但是补偿太少，房子也只够自己家里人住，我们以后生计都成问题。” 

    北京近期对于占用耕地建设的小产权房进行了大规模拆除。但是对于农村集体建设用地上建设的小产权房如何处理，则尚未有明确的政策。

    北京市国土局一位负责人表示，已建成的小产权房，将由区县牵头，分不同情况采取不同的处理方式。由于一些小产权房是部分群众在不明真相的情况下购买的，涉及到群众利益，因此会慎重处理。不过，对于新建小产权房的开发商，一定会从严处罚，对于占用耕地且没有合法手续的小产权房，要坚决拆除。

    据了解，8月份可能还会有一次针对小产权房的集中清理。而在集体建设用地上建设的小产权房，也有可能通过限制交易、从高补缴土地税费等方式处理。

    目前北京只有两类打擦边球的“小产权”房可以变相合法化，一类是绿化隔离带的回迁农民房，一类是城市房屋拆迁后的安置房。开发商在建设这两类房屋时，都会有未分配出去的多余房屋。房屋性质为经济适用房，无法随意上市交易。但业主补交相当于销售额3%的土地出让金后可以变身为商品房。

    “小产权是一个很复杂的问题，如果不进行管理的话会对房地产市场造成影响，也会对现行城市土地收购储备制度带来冲击。对已经建起出售、并已入住的房子强拆，可能会引发社会矛盾。应该规定一个合理的期限，在这个期限后建的小产权房要进行严厉处罚。而之前已经建好的房子，需要分类对待，符合条件的进行逐步规范化。”一位国土研究学者表示。

    徐绍史表示：“推进统筹城乡土地管理制度改革，不能等、不能急、不能乱，要始终在依法规范的轨道上进行。当前要警惕一种倾向，农村缺钱、城市缺地，两者一拍即合，大量农村土地继续流向城市。当前更要注意，在承包地和集体建设用地流转过程中，权力、资本、宗族强势甚至黑恶势力巧取豪夺，侵害农民权益”。

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