对于小产权房这块“烫手的山芋”，有关部门的最新处置“风向”是中央不会制定统一的处理政策，鼓励地方根据实际情况分类解决。对于小产权房，与房、地相关的两部委——原建设部和国土资源部早已分别表态不合法，但截至今日，对于如何处理已经销售出去的小产权房，仍无统一的意见出台。

    产生的根源

    小产权房产生的根源是小产权房与大产权房之间存在巨大的价差，这主要是土地出让金造成的巨大的成本差异。只要体现为价差的经济利益存在，小产权房问题就不能从根本上得到解决。

    问题的根源与中国的体制有关系，是国家特殊法律所产生的一个东西。产权没有大小之分，只有合法与不合法之分。本质上，小产权房就是违法房。按我们现行法律，集体的土地转为（集体以外）建设用地，必须通过国家征地环节。而我们的所有土地要按照“招牌挂”程序，才能进行交易。凡是离开这两个路径建造的房子，都是小产权房。

    和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格比同地区商品房价格低很多，具有一定的吸引力。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。

    中国土地供应量的限制，与人口的数量、变化相比，产生了一种刚性的市场需求，这种市场需求，很难单纯地通过正常的大产权房（不仅包括商品房，也包括保障性住房）得到满足。具有刚性需求的人多数是普通百姓，支付能力有限，高房价导致这部分人不得不寻找其他途径来满足购房需求。客观上，在城市化进程中，部分农民工进城，使得部分土地可以用来建设小产权房。

    中国房屋的价格除了受刚性需求的影响，也受到制度上的原因。比如，地方政府对地方利益的追求，有些地方政府的主要财政来源就是源自房地产行业的收入；还有“招牌挂”制度，地价的提高势必会导致商品房单价的上涨。

    总而言

　　”国家土地督察北京局局长樊志全重申，小产权房不受法律保护。 

    北京已经对通州张家湾、房山琉璃河进行了专项查处，但因为小产权房的形成在时间上有一个过程，形成原因也比较复杂，因此，还没有形成最终的处理意见。

    尽管深圳通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，针对城市化过程中存在的历史遗留问题进行了规范，并被解读成给小产权房颁发首个“准生证”，但国土资源部官员很快澄清，深圳目前已经没有农村集体土地，全部转为国有用地，因此这一说法是“误读”，并且没有可能推广。同时再度重申，小产权房属违建，依然要坚决制止和查处，并要求各地主动向政府汇报，坚决制止、查新建小产权房。

    去年年底，曾传出集体建设用地上既有小产权房可能合法化的消息。但随后很快遭到官方否认。

    迄今为止，占现存全国实有村镇房屋建筑面积20%以上的小产权房，仍然处于尴尬境地。

    能否合法化

    显然，目前存在两难，若认可小产权房的合法性，就可能鼓励更多的小产权房形成，若不认可其合法性，又会对实际上已经存在的市场供求关系和市场结构造成冲击，从经济上是不经济的。较好的办法是老房老办法，新房新办法，尽快开展土地出让金制度的改革，才可能从根本上彻底解决小产权房问题。

    要解决以后不要出现小产权房，必须通过修改法律降低监督成本。法律不合适，监督成本太高，现有法律框架下，无法解决小产权房问题。国家和地方的规划一定要硬、要细、要严格；规划本身应该是法律。在符合规划的前提下，任何产权主体，无论是国家或集体都可以自由交易建设用地，不一定要经过招牌挂程序。

    不应该给予转正。虽然小产权房有着低廉的价格，可以带动农村经济发展等优势。但是，小产权房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味着农村组织在集体土地上占地建设商品房，使得

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　   最难办的是那些完全不符合规划要求、在技术设计规范上也不合格的小产权房及城中村。这是必须要拆的，现在不拆，以后也得拆。问题是怎么拆。我提出的原则是：管住规划，自主开发；政府监管，让利于民。

    今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房者需要缴纳土地出让金。如此一来购房者购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。政府要强化农村土地建设有序化的工作，若小产权房这种事情一味膨胀，就会造成对耕地的破环，使得土地价值流失。

    出售者和购房者的利益，从司法层面来讲，以现有法律做标准来衡量，因为小产权房是非法的，则当然不应该给予保护。购房者买不起市场上的房子是社会问题，是立法层面需要考虑的问题。

    解决小产权房问题，既要维护现在的社会稳定，又要杜绝未来仍然毫无顾忌建设小产权房现象的发生，要在这两者之间寻找一种平衡。

    小产权房比较现实的解决方法，就是对于这些已经既成事实的小产权房，不能消除其违法性，以免造成错误导向，并且还要始终保持其与大产权房之间的本质区别，如是否可以转让，拆迁是否可以得到补偿及具体标准，从而限制社会对小产权房的需求。此外，还要对出售者进行严厉制裁。从源头上，对买卖双方都给予限制。

    谁来保障农民的利益？

    “我这儿就因为是小产权房，才卖3700元/平方米。要是大产权的二手房卖个六七千元不成问题。”位于通州区土桥张家湾的小产权楼盘太玉园业主高先生表示。

    张家湾镇是小产权房的集中地，至少有四五个小产权房项目。尽管张家湾镇的政府工作人员表示，已经责令所有小产权房项目“停工停售”，但是小产权房并没有停止建设，销售广告也随处可见，地铁八通线、房展会门口时时出现小产权房的身影。张家湾环湖小镇和月亮湾小镇目前单价约3800元。部分小产权小区仍在建设中，并且进行滚动开发，“一期建完会上马二期”，一位小产权项目的销售经理告诉记者，小产权房土地价格便宜，由于用地性质为农村集体土地，未经过城市用地征用和土地储备、公开出让手续，因此成本比周边大产权房低得多。

    记者了解到，小产权房项目给村集体经济带来的收益颇为可观。如果土地被征用为国有用地，土地出让金收入大多收归区市国土局，部分还要再上缴到市里，省里也有提留。因此，部分靠近城区、有交通优势的农村地区大举建设小产权房。

    国土资源部部长徐绍史近日在出席四川成都统筹城乡土地管理制度改革现场研讨会时表示，现在一个普遍的现象就是，各级政府通过本级土地管理部门，将农民的土地低价拿来，转手经营，高价出售，牟取暴利。据有关部门调查，土地补偿金分配结果一般是各级政府拿走50%-60%，村组拿走30%-45%，农民只得到5%-10%。像河南省南阳市征用农民承包地每亩3万元，而农民实得不过1万元，国土局卖给房地产商却是每亩10万-30万元。

    不过，无论是商品房还是小产权房，均面临农民利益如何保障的问题。“我们村建这些新房的老板都有来头，有的是乡镇领导的亲戚。还有的是北京有名的民营企业老板。

　　”河北燕郊某村村民老王告诉记者，“河边很多上好的地都用来建房子了，给我们一点补偿，村里让开发商建回迁房分配给我们，但是补偿太少，房子也只够自己家里人住，我们以后生计都成问题。” 

    北京近期对于占用耕地建设的小产权房进行了大规模拆除。但是对于农村集体建设用地上建设的小产权房如何处理，则尚未有明确的政策。

    北京市国土局一位负责人表示，已建成的小产权房，将由区县牵头，分不同情况采取不同的处理方式。由于一些小产权房是部分群众在不明真相的情况下购买的，涉及到群众利益，因此会慎重处理。不过，对于新建小产权房的开发商，一定会从严处罚，对于占用耕地且没有合法手续的小产权房，要坚决拆除。

    据了解，8月份可能还会有一次针对小产权房的集中清理。而在集体建设用地上建设的小产权房，也有可能通过限制交易、从高补缴土地税费等方式处理。

    目前北京只有两类打擦边球的“小产权”房可以变相合法化，一类是绿化隔离带的回迁农民房，一类是城市房屋拆迁后的安置房。开发商在建设这两类房屋时，都会有未分配出去的多余房屋。房屋性质为经济适用房，无法随意上市交易。但业主补交相当于销售额3%的土地出让金后可以变身为商品房。

    “小产权是一个很复杂的问题，如果不进行管理的话会对房地产市场造成影响，也会对现行城市土地收购储备制度带来冲击。对已经建起出售、并已入住的房子强拆，可能会引发社会矛盾。应该规定一个合理的期限，在这个期限后建的小产权房要进行严厉处罚。而之前已经建好的房子，需要分类对待，符合条件的进行逐步规范化。”一位国土研究学者表示。

    徐绍史表示：“推进统筹城乡土地管理制度改革，不能等、不能急、不能乱，要始终在依法规范的轨道上进行。当前要警惕一种倾向，农村缺钱、城市缺地，两者一拍即合，大量农村土地继续流向城市。当前更要注意，在承包地和集体建设用地流转过程中，权力、资本、宗族强势甚至黑恶势力巧取豪夺，侵害农民权益”。

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