房价成本应由第三方摸底

　　对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底。在此项调查中，国家统计局就要求各地在报送企业调查数据的同时，还要将2008年被调查城市财政收入、土地出让收入、房地产税费情况表一并上报。(5月23日《济南日报》)

　　开发商视为商业机密的，正是消费者想知道的。正如经济学者易宪容所言：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。”在楼市走向不明，坊间与开发商对楼市回暖存在争议的语境下，为了应对内需增长需求，国家统计局摸底40个重点城市商品住宅开发费用，推动房价成本公开，传递出引导楼市健康发展的信号，值得关注。

　　事实上，今年“两会”期间，开发商代表许家印就自曝过高房价内幕。他认为，应当从房价构成的几大要素入手，建立严格的控制地价、控制税费、控制利润的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位(3月5日《新闻晨报》)。福建、山东等地也公布过住房成本清单。但是受到了部分地方政府与开发商的质疑。还有人担心公开房价成本会泄露商业机密，有开发商甚至认为，“公布房价等于公布老婆的内衣尺码”。

　　我认为，这个认识需要澄清。虽说房价的高低，是由市场供求关系决定的。但是从构建和谐社会的层面看，作为百姓重要生活资料的住房产品，不仅仅是一种商品；它实际上带有准公共产品的性质，让百姓“居者有其屋”，是政府的神圣职责。政府有责任引导房地产市场健康运转，在保证开发商合理利润的同时，对房价给予必要调控。而且摸底房企费用构成，理清房价成本，还可以为社会舆论对房价合理性进行监督提供依据。在房价走向不明朗的当下，尤其如此。

　　那么，房价成本到底该怎样算呢？一般说来，房价成本主要包括这么几项：地价成本、建筑安装成本、税费成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是，除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、税费、配套费用等成本应该可以理出一本明白账。而且，有的开发商拿地比较早，其土地成本要远低于目前市场土地成交水平。

　　除了这些基本房价成本构成要素外，房产成本实际上还包含有一定的腐败成本。从媒体报道与房地产市场的潜规则中就可以了解一二。公开理论上的房价成本或许不难，但是如何公开腐败成本，是一个十分敏感的话题。对此，政府部门与开发商都不想也不敢触及。但是如果摸底房价成本时，“遗漏”了这笔成本，开发商也会觉得很“冤枉”。所以，我认为，惟有地价、税费、利润、腐败成本几方面全面公开，真正剔除了腐败成本与开发商的暴利空间，国家统计局摸底出来的房价成本，才会趋向透明、真实。

　　从根本上讲，要真正保证房价成本构成的可信度，既不能由开发商自言自语，标榜自己成本如何如何之高，也不能由地方政府一手包办。国家统计局安心坐在家里收集各地上报摸底数据，那是靠不住的。鉴于有的地方政府过分迷信房价拉动GDP数据，与开发商关系密切，在摸底房价成本构成的问题上，政府部门也应避嫌，交由独立第三方社会机构来摸底房价成本，吸收普通消费者参与监督，拧干房价成本的水分，保证房价成本的可信度。还要防止参与调查的开发商玩弄数字游戏，在高房价面前只谈地价高、税费重的客观原因，回避暴利嫌疑，对真实房价成本“躲猫猫”。

　　而且地方政府应摆脱房产财政依赖，在降低地价、税费方面体现责任担当，为楼市理性发展提供市场原动力。从长远来看，摸底房价成本应从扩大内需的应景调查走上法制化、科学化的轨道。

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