楼市回暖，四万亿政策资金功不可没

　　看需求乃刚

　　曹：最近这段时间的成交量，确实有消费滞后集中爆发的因素，但主要还是刚性需求释放的结果。

　　2007年“9.27新政”出台，2008年西安楼市整体低迷，刚性需求受到抑制，今年1月份接近最低点。去年底，宏观政策相对松绑，购房需求在今年3月份得到集中释放，部分前期滞销的楼盘，月销售量突破150套。纵观这个过程可以看出，刚性需求是一直存在的，只不过需要一个释放的平衡点。

　　赵：从去年10月份以来的销售，特别是今年2月份以来楼市销量猛增的效果看，地产新政“暖市”作用明显。近期房地产销售大幅增长主要是在减免税费、房贷优惠、利率降低等利好刺激下，刚性需求的集中释放。

　　王：除了“节前购房峰值后移”外，我认为以下几个重要因素也是“诱发”需求集中释放的主因。一是降息，降息实际上比降价更能减轻购房者实际购房支出；二是政策的明显变化，新政由“从紧”到“宽松”甚至略带“扩张”；三是舆论的微妙变化，从无情打压到略显客观；四是房价实质性下降，有些项目还下降不少；五是节前成交量剧减，开发商资金链高度紧绷，形成已经接近底线的调整和预期等。

　　席：从目前的销售数据来看，今年2月西安市商品房销量突破60万平米，相对2008年底，虽然不能说是井喷，但也确实出现了数月难得一见的热销局面。分析消费层面的具体数据发现，目前热销的楼盘以中低价位和中小户型为主，属于性价比较高的物业类型，自住需求明显占据了绝对主导地位。所以，目前的楼市消费显然是理性的、有真实需求且不存在泡沫的刚性消费。

　　黄：虽然今年一季度西安楼市总体成交量在上升，但投资性产品却日益萎缩，这一方面说明目前市场消费的主力是自住需求，另一方面也印证了楼市并未回暖。因为投资性购房者对市场判断非常不乐观——成交量没有普遍回升，价格也未趋稳或持续上涨。

　　梁：市场任何时候都有热销的产品和滞销的产品，不能因为整体经济形式的低迷掩盖消费需求。去年10月份以来，央行连续5次降息，中央和各地出台一系列旨在鼓励住房消费的举措，使原来掩盖起来的购房需求在多重利好刺激下得以释放。

　　宁：我们国家正处在“城市化”转型期，住房消费的刚性需求毋庸置疑，问题是如何让刚性需求得到合理的释放，这对于摆脱楼市目前的困局是很重要的。今年“两会”上，人大代表直言土地价格过高是导致房价过高的主因，我认为很有道理，因此，我建议政府在房价虚高方面采取措施，让楼市全面回暖，造福经济。

　　主持人：刚性需求是楼市的信心，是楼市全面回暖的动力源。各位刚才的说法表明在房地产业界眼中，西安楼市的刚性需求是旺盛的，有活力的。在此情况下，请各位谈谈对下半年楼市的预期。

　　防后市有变

　　曹：市场有刚性需求，但如果后续消费减少将无法保证成交量持续上行。消费者目前爆发的购房热情，不能成为开发商涨价的筹码，否则就可能会阻碍楼市全面走暖。

　　2008年的存量房压力还没有有效释放，今年西安的后续推盘量很大，经济形势依然严峻。对二季度的房地产市场，我持谨慎看好态度；今年3月份井喷式的爆发需求，我觉得应该是不可复制的。

　　王：我们知道“价格围绕价值受供求关系影响进行波动”的经典理论，去年到今年楼市这波曲折的行情舆论产生了重大的影响，其影响力度和作用是全新而深刻的。在高度信息化的现今社会，市场判断供求关系的主要方法源于市场舆论，舆论信息正在以前所未有的力度和方式，左右着房地产市场对供求的判断，进而影响价格，这一点是房地产市场所有的参与者必须认真面对的新问题——对于楼市未来的走势，媒体要发挥作用，正确引导。

　　赵：今年1季度西安房地产市场表现出的热销态势，对后市上行将产生积极的带动作用；但如果房地产企业为获得眼下的利益而“追涨杀跌”，市场有可能会再次陷入困境。不要忘记，房地产市场的调整期尚未结束。

　　有两个变数可能对后市会产生重要影响：第一，楼市成交强烈反弹，政策是否会转向？去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，政策延期存在不确定性，政府回调利率等抑制购房行为的相关政策，一定程度上将会延缓楼市的复苏；第二，市场转好，开发商是否会过度提价？目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，如果开发商普遍大幅提价，购房承受力下降，有所好转的购房积极性再次受挫，楼市复苏将大大延缓。

　　席：房地产市场真正意义上的回暖，不仅仅是市场层面的问题，政策层面引导楼市向平稳有序发展的因素也很重要。目前西安楼市的存量房数字较大，造成的资源浪费不可忽视，所以，我认为建立在政策层面引导楼市良性发展基础上的回暖才是真回暖。

　　黄：楼市并未真正回暖，2009年的楼市后市还需经历严峻考验！

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