近期,国内房地产市场出现回暖迹象。根据国家统计局的数据,1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%；商品房销售额5059亿元,同比增长23.1%。在一些主要城市,房地产成交量出现了明显回升。

　　而同一时期,银行信贷也出现了井喷式的增长,国内在财政和货币政策上都出现极为宽松的局面,财政与货币两个渠道向国内经济体系注入了大量的资金,以刺激经济增长。按照政策制定者的意图,巨额资金应该进入经济体系,以促进更多的投资、出口、工业生产和消费活动。

　　巨额的流动性注入是否达到了目的呢?观察国内最新经济数据,中国经济的基本面依然不容乐观。那么,注入的资金流到哪里去了?从当前股市和楼市却都出现回暖的迹象来推测,现在房地产市场呈现回暖,很可能是4万亿刺激方中部分资金进入房市的结果。从按揭贷款来看,3月单月,银行投放的居民户中长期贷款数额达到1145亿元人民币,而今年前两个月则分别为593亿、137亿,考虑到居民户中长期贷款主要以长期住房抵押贷款为主,这与目前全国楼市成交量的回暖趋势是一致的。

　　安邦分析师认为,随着4万亿投资计划的逐渐展开,其中可能有相当的资金已经流入房市。这种资金刺激下的房地产市场回暖是否持续,则是未定之数。【据公开媒体资料综合整理分析】

　　楼市热销假繁荣？真回暖？

　　今年一季度，西安商品房成交面积较2008年同期大幅增长30.14%，成交金额同比增长35.77%，均超2007年的市场交易水平。在此情况下，西安楼市回暖的声浪再次高起，更有甚者预言，2009年的西安楼市很可能会复制2007年的“疯狂神话”。那么，这究竟是在长时间观望之后消费需求的集中爆发，还是楼市确已回暖？敬请关注本报“房产论坛”栏目本期话题——

　　主持人：大家上午好！很高兴在这样一个风和日丽的上午和各位朋友相聚!今年2月份以来，西安楼市强烈反弹，成交量大幅提增，业界疾呼楼市全面回暖；与此同时，对楼市“走暖”表示质疑的声音也不绝于耳。那么，西安楼市是否已经走向“暖春时代”？现在请大家谈谈自己的看法，哪位先来？

　　言回暖尚早

　　王延军：(以下简称王)春节后的热销势头的确来的很突然，几乎是在同一时段，我们代理的主流住宅项目销量突增，并且售价稳中有升，当时我们也针对这个现象进行了研讨，概略定性为“由于今年春节较早，节前购房峰值后移”造成的阶段性行情。我个人认为，热销是真，回暖难说！

　　曹志龙：(以下简称曹)目前推断市场已经回暖或判读2009年楼市辉煌言之尚早。

　　梁志强：(以下简称梁)我也认为现在断言市场回暖为时过早，政策与价格的站稳并不代表买家就一定买账。市场永远是在寻找一个供需的平衡点，而目前需求的平衡点和消费者的信心还没有真正调动起来。

　　赵 严：(以下简称赵)从今年1季度的销售行情来看，西安楼市确实已经出现了回暖的态势，但是不是已全面回暖，我也觉得现在还不好说！

　　席建华：(以下简称席)如果以物理的寓意理解，由冷变暖就叫做回暖，那么西安楼市近两个月的表现完全符合这个比喻，许多楼盘从寒冷的冬天中逐渐感受到春意盎然，销售及回款压力有所释放。但我想对这个词的理解不应当这么简单，我认为房地产市场的回暖应该理解为使这个行业从低迷、无序、亚健康走向有序发展、供需健康、理性开发消费的层面才是真正的回暖，否则从短暂的滞销转为热销称作回暖未免过于简单化。

　　黄建聪：(以下简称黄)楼市行情真正回暖并未开始，短期过热加上只是局部低价板块的热销并不能代表楼市整体回暖。

　　我认为判断楼市是否真正回暖，至少应该有以下几个特征：一是经济开始复苏，消费者支付能力上升，信心恢复；二是二手房市场引领新房市场，量价齐升；三是成交量持续上涨，各个项目的成交都普遍回升；四是成交价格逐步攀升，可以小幅度上涨或基本维持稳定，但不是“以价格换市场”；五是开发商推盘意愿持续增强，基本能按照原先的开发节奏、推盘计划推盘；六是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。

　　宁高伟：(以下简称宁)回暖与否主要看市场供求，不能只看短期的消费行为。最近楼市出现的热销现象是房地产商打折促销的结果，从这个意义上说，如果房价虚高，进而形成观望，市场很难真正回暖。

　　主持人：好，感谢大家的精彩言论！关于“西安楼市目前出现的热销现象是否表明楼市已经回暖的话题，我想尽管大家判断的方法不是很一致，但却基本达成共识。有一点，我想也是大家也特别关心的，就是今年3月西安楼市出现的这种热销现象究竟是由观望导致的消费滞后的集中爆发，还是刚性需求的作用？

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　　看需求乃刚

　　曹：最近这段时间的成交量，确实有消费滞后集中爆发的因素，但主要还是刚性需求释放的结果。

　　2007年“9.27新政”出台，2008年西安楼市整体低迷，刚性需求受到抑制，今年1月份接近最低点。去年底，宏观政策相对松绑，购房需求在今年3月份得到集中释放，部分前期滞销的楼盘，月销售量突破150套。纵观这个过程可以看出，刚性需求是一直存在的，只不过需要一个释放的平衡点。

　　赵：从去年10月份以来的销售，特别是今年2月份以来楼市销量猛增的效果看，地产新政“暖市”作用明显。近期房地产销售大幅增长主要是在减免税费、房贷优惠、利率降低等利好刺激下，刚性需求的集中释放。

　　王：除了“节前购房峰值后移”外，我认为以下几个重要因素也是“诱发”需求集中释放的主因。一是降息，降息实际上比降价更能减轻购房者实际购房支出；二是政策的明显变化，新政由“从紧”到“宽松”甚至略带“扩张”；三是舆论的微妙变化，从无情打压到略显客观；四是房价实质性下降，有些项目还下降不少；五是节前成交量剧减，开发商资金链高度紧绷，形成已经接近底线的调整和预期等。

　　席：从目前的销售数据来看，今年2月西安市商品房销量突破60万平米，相对2008年底，虽然不能说是井喷，但也确实出现了数月难得一见的热销局面。分析消费层面的具体数据发现，目前热销的楼盘以中低价位和中小户型为主，属于性价比较高的物业类型，自住需求明显占据了绝对主导地位。所以，目前的楼市消费显然是理性的、有真实需求且不存在泡沫的刚性消费。

　　黄：虽然今年一季度西安楼市总体成交量在上升，但投资性产品却日益萎缩，这一方面说明目前市场消费的主力是自住需求，另一方面也印证了楼市并未回暖。因为投资性购房者对市场判断非常不乐观——成交量没有普遍回升，价格也未趋稳或持续上涨。

　　梁：市场任何时候都有热销的产品和滞销的产品，不能因为整体经济形式的低迷掩盖消费需求。去年10月份以来，央行连续5次降息，中央和各地出台一系列旨在鼓励住房消费的举措，使原来掩盖起来的购房需求在多重利好刺激下得以释放。

　　宁：我们国家正处在“城市化”转型期，住房消费的刚性需求毋庸置疑，问题是如何让刚性需求得到合理的释放，这对于摆脱楼市目前的困局是很重要的。今年“两会”上，人大代表直言土地价格过高是导致房价过高的主因，我认为很有道理，因此，我建议政府在房价虚高方面采取措施，让楼市全面回暖，造福经济。

　　主持人：刚性需求是楼市的信心，是楼市全面回暖的动力源。各位刚才的说法表明在房地产业界眼中，西安楼市的刚性需求是旺盛的，有活力的。在此情况下，请各位谈谈对下半年楼市的预期。

　　防后市有变

　　曹：市场有刚性需求，但如果后续消费减少将无法保证成交量持续上行。消费者目前爆发的购房热情，不能成为开发商涨价的筹码，否则就可能会阻碍楼市全面走暖。

　　2008年的存量房压力还没有有效释放，今年西安的后续推盘量很大，经济形势依然严峻。对二季度的房地产市场，我持谨慎看好态度；今年3月份井喷式的爆发需求，我觉得应该是不可复制的。

　　王：我们知道“价格围绕价值受供求关系影响进行波动”的经典理论，去年到今年楼市这波曲折的行情舆论产生了重大的影响，其影响力度和作用是全新而深刻的。在高度信息化的现今社会，市场判断供求关系的主要方法源于市场舆论，舆论信息正在以前所未有的力度和方式，左右着房地产市场对供求的判断，进而影响价格，这一点是房地产市场所有的参与者必须认真面对的新问题——对于楼市未来的走势，媒体要发挥作用，正确引导。

　　赵：今年1季度西安房地产市场表现出的热销态势，对后市上行将产生积极的带动作用；但如果房地产企业为获得眼下的利益而“追涨杀跌”，市场有可能会再次陷入困境。不要忘记，房地产市场的调整期尚未结束。

　　有两个变数可能对后市会产生重要影响：第一，楼市成交强烈反弹，政策是否会转向？去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，政策延期存在不确定性，政府回调利率等抑制购房行为的相关政策，一定程度上将会延缓楼市的复苏；第二，市场转好，开发商是否会过度提价？目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，如果开发商普遍大幅提价，购房承受力下降，有所好转的购房积极性再次受挫，楼市复苏将大大延缓。

　　席：房地产市场真正意义上的回暖，不仅仅是市场层面的问题，政策层面引导楼市向平稳有序发展的因素也很重要。目前西安楼市的存量房数字较大，造成的资源浪费不可忽视，所以，我认为建立在政策层面引导楼市良性发展基础上的回暖才是真回暖。

　　黄：楼市并未真正回暖，2009年的楼市后市还需经历严峻考验！

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