北京房地产：ＣＢＤ豪宅停工之谜

“只为正在影响世界的人”。这则气势恢宏的广告语本应让北京一个名为擎峰的楼盘戴上“标志性建筑”的光环。如今却因“停工门”陷入了尴尬境地。

这个地处北京CBD区域，大股东为具有国企和上市公司“双重背景”的首开股份(600376.SH)，停工背后是否还有更多鲜为人知的故事？

低调停工

擎峰位于北京朝阳区建国路与西大望路十字路口东南角，与京城著名的顶级写字楼华贸中心仅一路之隔，建筑规模24万平方米，由1栋高档公寓和1栋酒店式公寓组成，。

如果按照其最初定价4万—5万元/平方米左右计算，每套房子的总价均在一两千万，该项目身价将高达120亿元左右。纵观京城楼市，与之可以“叫板”的估计也只有国贸桥西南角的银泰中心和亚奥区域的盘古大观。

“如果不是楼市的急转直下，公司领导想把这个项目好的楼层卖到10万元/平方米。”3月底，该项目一位知情的离职员工向本报记者独家爆料。这位员工坦言，豪宅、奢侈品以及身价不菲这些都给公司的员工描绘出了一个非常美好的前景。“员工们对于做好这个项目个个信心十足。”

然而，形势急转直下。

“奥运之后，这个项目就基本没有再复工。”这位离职员工指出，算起来，这个项目停工已超过半年之久。“停工前，很多从国外进口的精装材料都已进场，停工后，项目也走了不少人。”

停工也带来了销售的一再延迟。截至3月底，记者还致电该项目售楼中心，销售人员的说词仍然是“开盘时间未定”。据了解，该项目的销售许可证早在去年10月已经取得。

目前，从现场可以看到，该楼盘主体架构已基本成型。

结缘天鸿

项目大股东是具有国企和上市公司双重优势的首开股份，它何以走上停工之路？

故事还要回到2004年。

擎峰的前身是耀辉国际城，是由开发商北京耀辉置业有限公司(以下简称耀辉置业)大约在2004年前后取得。彼时，耀辉置业仅是一家注册资金只有5000万、净资产为2999万元的小型房企。资料显示，当年“耀辉国际城”项目总投资约为21.28亿元。

2004年后的中国房地产市场日益走向规范，“四两拨千斤”俨然已成过往。摆在当时占有耀辉置业80%股份的控股股东北京王府世纪发展有限公司(以下简称王府世纪)的一个现实问题就是资金来源，仅凭该公司1999年以来开发北京王府世纪高端商业楼盘的所得，很难撬动这个“巨无霸”项目。

彼时的天鸿宝业(600376.SH)正面临2001年上市以来最大的一个发展瓶颈，土地储备稀缺。

一个缺钱，一个缺地，二者一拍即合。

2004年9月，天鸿宝业披露，该公司将斥资3100万元收购耀辉置业62％的股权，成为耀辉置业控股股东。之后，王府世纪持有耀辉置业的股份也不断从18%上升到38%。

回购股权

然而，相逢恨晚的结缘却不得不再度面临资金的考验。

记者查阅天鸿宝业2004年年报发现，天鸿宝业曾出资该项目5.857亿元，用于拆迁准备。解决完土地问题，接下来的就是可能高达16亿的建设资金。

从之后几年天鸿宝业的年报来看，天鸿宝业的现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年资产负债率为80%，2007年年底上升至83%，其中短期借款33.9亿，长期借款40.2亿。

就单个项目来看，根据中和资产评估有限公司的评估报告显示，截至2007年10月31日，耀辉置业总资产账面价值为123,820.06万元，调整后账面值为123,820.06万元，总负债账面价值为121,107.26万元，调整后账面值为121,107.26万元。按此推算，当时，该项目的负债率已高达97%。

而正是在2007年，天鸿宝业获得了首开集团近160亿的资产注入，并在次年4月更名为首开股份，该项目也自然归到首开股份麾下。但新资金的注入对于该项目并不意味着危机解除。

“对于这个项目的产品定位，首开股份方面一直都不满意，作为国企，比较忌讳做豪宅，特别是这样的顶级豪宅。”那位离职的员工向记者坦言，即便这样，项目还是勉强开工。

对此，首开股份证券部工作人员钟宁曾在媒体公开表示，随着房地产市场调整，公司在不断调整发展路径。其调整大方向为，将专注于公司所主营的中档住宅开发项目，而一些太高端的项目和非住宅项目则可能被处理掉。

即便是在刚刚公布的2008年年报中，首开股份也明确提出，战略性转让土地，专注中档住宅开发。

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