李一戈：奉劝地产商别涨价

幻觉出现：房地产回暖了？

没错，包括新房和二手房在内，不少城市的商品房交易增长较快。根据我们记者的采访，既是多重救市政策累积后的反应，也是部分地产商适时下调房价的结果。同时也说明，楼市里的刚性需求一直是存在的，一旦时机到来，住房刚性需求就会转为现实的购买力。

房价以温和的形式进行调整，成交量逐步提升，我个人认为这种趋势是良性的，是房地产市场各方主体大致趋于利益均衡化的表现。暴跌正如暴涨一样，对整个房地产市场和经济最终是弊大于利——这近乎一句废话。

但是，如果将目前楼市成交量的上升，视为调整结束后的全面回暖，那么，你错了。成交量的平稳增长，大约需要两个季度的时间来进行确认。而且，即使成交量的持续提升得到确认，也不意味着房价应该就此上涨。

然而，少数地产商眼前似乎出现了幻觉。他们开始或者正在酝酿涨价，便是幻觉的表征。现实将会证明，这是一种短视的、自欺欺人的幻觉。

有的地产商因为前期楼盘降价，房子卖得很好，甚至被哄抢。后期开盘，仍然应者云集，于是决定涨价。逻辑很简单，很多人在排队。

有些地产商发现成交量上来了，心中大喜，本来准备降价的，决定暂缓降价。如今又看到其他同行准备涨价，就也在心里盘算要不要涨价。

地产商是商人，本质上跟其他商人没什么两样，虽然未必都是唯利是图，但追求利润最大化也是说得过去的。在房地产高涨时期，房子能卖12000元，你若不是房地产企业老板的亲戚，他断不肯11000元卖给你；即便是在调整时期，某个楼盘降价1500元后大卖，地产商可能就会觉得卖亏了，当初不应该降这么多，看见还有那么多居民傻傻地在排队，于是决定二期涨价500元。

并不是说地产商这个楼盘涨价500元之后，就一定卖不动，相信他们是做过市场调查的。早些年，报纸上常读到一句话，叫做“珍惜来之不易的什么什么局面”，涨价的行为，就没有珍惜目前楼市来之不易的局面，而是在以实际行动破坏市场的均势或者说均衡。

为什么说此时涨价就破坏了市场的均衡？简单说来，第一，政府部门出台房地产救市政策的主要目的，是促进住房消费，并期望带动其他消费(及投资)，促进住房消费也就是提升成交量；第二，备受资金煎熬之苦的地产商，最希望的也是提高成交量；第三，在政府有形之手和市场无形之手的合力作用下，楼市终于出现了成交量的增长，这种态势难道不是来之不易的么？任何人打破这种均衡，都是不明智的。

恰恰相反，不是涨价，而是降价，更能提升商品房的成交量。这已有各地无数楼盘的成交案例可以证明。我要奉劝的正是，那些还没有降过价的地产商，如果资金不是那么宽裕的话，有必要适当降价；那些房价一直维持在高位，销售情况很不好的楼盘，别扛着了，赶紧降价。地产商担心，降价会加剧观望，但实际情况是，每次适当降价都能够吸引部分达到其心理价位的购房者入市，从而推动成交量的增加。

利益既得者或者说利益攸关者，总是想争取利益最大化、稳固化。地产商涨价就是追求利益最大化的一种。但是，正如那些企图将房地产挤入十大产业振兴规划的人们，是政治不正确、思想幼稚、想法天真、无视市场基本规律的表现一样，地产商的涨价，必将加剧市场的失衡，从而也会损伤地产商自身的利益。

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