地产披露：被遮蔽的房价成本

张雷最近在北京朝阳区购进了自己的第二套住宅。与两年前他在同一区域所购的第一套房子相比，这套房子已从7000元/平方米涨到了15000元/平方米。但他在签订购房合同时发现，和自己2006年购买的房屋相比，15000元/平方米的高房价，并没有换来更高的房屋功能配置。

房屋依旧是毛坯交房，水电气配套设施和以前一样，外墙还是文化石和涂料，甚至连铝合金门窗也是相同的品牌。即使按照10%的原材料价格上涨速度，张雷也不理解，这增加的8000元/平方米的钱到底花在了哪里？是流到了开发商的腰包还是流向了何处？

高房价未转化成开发商高收益

一般人倾向于认为，房价增加的部分，都变成了开发商的利润。但记者的调查表明，高房价并没有人们想象的那样，转化为开发商的高收益，反而增加了开发商的市场风险。

本报记者查阅了两大龙头开发商万科A(000002.SZ)和保利地产(600048.SH)2005年-2008年的年报发现，万科从2005年-2007年的销售净利率一直维持在12.1%-13.6%之间，2008年降至9.8%。同样，保利地产2005年-2007年的销售净利率保持在16.4%-18.3%之间，2008年降至14.4%。

财务报表显示，开发商的主营业务利润率(毛利率)以及销售净利率，是呈不同程度的下降态势。以万科为代表的龙头开发商，尽管在销售收入上逐年增加，但增加幅度总体上呈下降趋势，且由于成本上涨幅度超过收入，导致营业利润水平趋于走低。

国家统计局数据却显示，2006年12月全国房价同比上涨了5.4%；2007年12月全国房价同比上涨10.5%，即使是在金融风暴席卷全球的2008年，全国房价也有6.5%的涨幅。

从上述数据也可以看出，从2005年开始的房价持续快速的增长，并没有真正转化成企业的利润，反而因为房价过高影响了楼盘整体的消化速度，增加了企业运营的风险。

高地价的代价

据最近披露的一份报告称，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。在房地产企业项目开发总费用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例为49%，其中，地价占30％，税费占19％。从北京、上海、广州三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为65%。其次是北京为48%。广州最低，也达到了47%。

记者独家搜集到的一份万科2005年-2008年上海项目的土地成本构成，与这份报告的数据不谋而合。

这份资料显示，2005年万科开发的上海红郡项目，楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也维持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。

“在近几年，土地成本所占比重过高已经是非常正常的现象，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地基本已开发完毕，市场上以高价地为主。”亚豪房地产服务机构副总经理王英男告诉记者。

记者在上海土地交易网上查到，上海宝山区顾村板块2003年4号公告8号地块也就是现在的圣卡诺·铂庭项目，楼面地价为1773元/平方米，售价为6000元/平方米，土地成本占比售价比达到30%。2005年成交的富长路地块上投佳苑项目，楼面地价2356元/平方米，占比售价就上升至41%。2007年，保利地产在同一区域获得菊太路地块，楼面地价为5877元/平方米，而2008年推出保利叶上海项目时售价为11000元/平方米，地价占比达53%。

保利地产在北京也遇到了同样的问题。以保利位于北京西三环的项目保利百合为例。这个竞拍楼面地价超过7000元/平方米的项目，目前销售价14000元/平方米，土地成本占比售价也达到50%。地价加上税费，占到项目开发销售成本的70％。按照行业内的普遍标准，工程和配套费用占房价成本的1/3，那么，保利百合现有售价几乎是零利润？

“房价飙升时，土地成本不断升高毋庸置疑。因为开发商拿地时，是基于房价未来上升，以及总销售额的增长幅度来考量的。但是随着房价走入下行通道，这些已经发生的土地成本支出必然会为后期运营带来巨大的风险。”一位不愿透露姓名的开发商向记者坦言。

显然，开发商正在为高地价付出代价。这也就是部分开发商无法降价的主要原因。

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