华洲败因再思考

　　是什么力量导致华洲集团如今的困境？

  　从记者多日的调查来看，急速扩张后的资金链断裂，只是导致华洲集团陷入危机的表象，更为深层次的原因，则在于华洲模式的“水土不服”，而在与地方政府的博弈中，未能处理好之间的关系，同样是其主要败因之一。

　　扩张之痛

  　2月12日的查封事件之后，外界对华洲集团有着颇多指摘之处，而其急速扩张，被认为是导致华洲集团资金链断裂的主要原因。

  　公开资料显示，华洲集团的第一个地产项目，应当追溯到1995年动工的华洲商贸城，但此后的7年间，苏德义并未在房地产业上有过多的“纠缠”。

　 　经过7年的蛰伏，从2002年开始，华洲集团开始在地产市场上“攻城拔寨”，其速度之快，让人为之侧目。据华洲集团一人士介绍，目前华洲集团名下的多个项目中，至少有4个在2003年到2004年两年间启动，“几个项目一上来，立即把华洲多年来的资金积累耗得差不多。”

  　几个项目几乎耗光了华洲集团的资金，但项目的成败，并不单单在于资金问题。在迅速地投入几个项目之后，华洲集团的管理团队并未及时跟上，“整个人才的储备根本远远无法满足高速扩张的需求。”张勇生告诉记者，因为缺乏管理人才，苏德义只能亲力亲为，“但这么多项目，他一个人的精力哪里忙得过来。”

  　急速扩张后产生的资金需求和管理能力问题，在上海项目上表现得最为淋漓尽致。上海项目是距今为止华洲集团最大的一个项目，该项目虽然没有其对外所言的耗资3亿之巨，但其所需资金之多，已经超过当时华洲集团本身的能力。

  　而为了启动这个项目，苏德义除了把拆迁款全部投入之外，不得不铤而走险地从其他项目抽调资金，这也让华洲集团的资金链长期紧绷，而随着上海项目的失利，华洲集团的资金链不可避免地断裂。

  　在上海项目的管理上，上海马陆镇派驻水产市场相关政府负责人指出，该项目在一年多的时间里，前前后后换了18个副总，“如此混乱的管理，怎能不败。”

　　模式之失

  　急速扩张是华洲集团陷入困境的主要原因，但更为最深层次的原因，则是华洲集团扩张模式的弊端。

  　据一接近苏德义的人士介绍，华洲集团在地产项目上的扩张，多是以水产市场为依托，辅以商业住房，其思路是以市场带地产，以地产促市场，“以水产市场的名义来拿地，成本要比纯商业用地低很多。”

  　而按照华洲水产市场的一贯操作思路，其水产市场的商铺一般是先卖给业主，业主可以选择自己经营，也可以返租给华洲集团，然后再由华洲集团租给经营户。“这种模式的操作，商铺卖的价格可以更高，并可以迅速回笼资金。”上述人士认为。

　　不过，华洲集团的扩张，显然只考虑到了成本问题，而忽略其他的很多因素。据上述人士介绍，华洲扩张的布局，往往选择布局在水产主产区，远离目标消费市场，“市场交易的完成，离不开买卖双方，但华洲的模式只盯着卖方，却脱离了买方，供求双方无法有效衔接，显然有违市场规律。”

　　与此同时，用水产市场开发的名义拿地，虽然土地成本较低，但作为商品房的开发，位置往往较偏，对商品房的销售并不利。”上述人士指出，而投资者特别是商品房的投资者在考虑投资时，地理位置往往是他们考虑的一个重点，而且与水产市场连为一体的商品房，因为气味污染的原因，多数购房者根本提不起兴趣。“这也导致了商品房销售业绩不甚理想。”

　　而根据华洲集团的扩张模式，其前期的销售恰恰是决定成败的关键，“专业市场的运作需要大量的资金投入，按照华洲集团的操作模式，是把商品房销售所获得资金投入到市场中，用来返租商铺和投入其他方面的运营，这种模式是以商品房促市场，但商品房卖不出去，市场的投入也就力不从心。”

　　承诺之殇

　　据苏德义一合作伙伴介绍，华洲的水产市场项目属于民生工程，离不开政府的配合，华洲集团在外地的投资，多是当地政府主动伸出橄榄枝，而在洽谈项目时，当地政府往往开出极为优厚的条件。

　　以漳浦项目为例，据上述合作伙伴透露，为争取华洲集团落地，漳浦方面给华洲集团描绘了一幅宏大的美好画卷，根据当时漳浦方面的承诺，华洲集团漳浦项目所在地将被规划为霞美镇的商贸中心地带，而漳浦项目启动后，霞美镇内的农产品市场将搬迁至华洲集团的漳浦项目内。

  不过，当华洲集团斥资几千万盖起了华洲漳浦水产交易市场后，当地政府的承诺却几乎无一兑现。对此，漳浦县霞美镇主要负责人在接受记者采访时坦诚，当年对华洲的很多承诺，“确实没有兑现，这很伤了华洲集团的心，后来我们找他们再谈如何把项目激活时，他们已经没有了兴趣。”

　　而在华洲集团最为致命的上海项目上，同样离不开政府的有形之手。据上述合作伙伴透露，实际上，在华洲集团参加上海嘉定汽配科技城有限公司拍卖前，就已跟当地政府有过多次接触，而当地政府同样答应一旦华洲集团拍下嘉定汽配科技城有限公司，产权问题他们会帮助解决。

　　但最终的事实是，因为与上海的规划相冲突，华洲上海项目一年多来一直悬而未解，这也直接导致了华洲上海项目的销售无法实现。

　　□后记

　　有关苏德义的段子

 　 关于苏德义，记者曾听说过这样几个段子。

 　 当年，某地方政府为了引华洲集团投资，该地方政府主官几次登门拜访后，把苏德义邀过去大宴一番。

  　酒至三巡，这位主官适时地对苏德义提出：“你看项目已经奠基了，但还没有投资主体，苏总是不是帮一下忙。”

  　被灌得麻麻的苏德义听到此言，当即应承下来。不过，此时的苏德义，手中并没有足够的资金，但既已给出承诺，最终还拉来了一个朋友作为投资人。

  　另外一个段子发生在最近的春节前，华洲集团内部一人士与苏德义在酒店偶遇。

  　该人士已经跟随苏德义多年，偶遇之后不免一番嘘寒问暖。此时的华洲集团资金链早已断裂，外人和苏德义失去联系多时。

  　聊起近况，虽然境遇不佳，但苏德义对如今的处境并不遮掩：“有人跟我过不去，我暂时住在一个朋友那里，先避避风头再说，正在想办法。”

  　事后，该人士得知，因为在南安项目中的资金流向问题，南安警方已经立案调查。

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