央视关注重庆楼市：房地产弊端根本是暴利

    图片03：重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强告诉记者，在重庆，甚至前十强房地产企业都有很庞大的这种民间资金的压力，据他了解，使用社会资金成本极高，月息5%，7%，8%，甚至更高都很正常，这也就导致了地产企业千方百计促销。

    曾争先恐后进入重庆市场的外来企业又是如何面对眼下困境？

    在号称房地产练兵场的重庆,可以说浓缩了各种开发商的生存状态,有的发放购房券,有的明码打折促销,还有的玩起了人间蒸发,剩下建筑商和业主们求告无门,重庆本土的开发商如今艰难度日,那么,那些曾经争先恐后进入重庆市场的外来企业,又是如何面对眼下的困境呢？

    在重庆采访期间,有业内人士向记者透露,许多知名地产企业同样面临着资金危机,这是恒大地产在重庆市渝中区的一处项目,资料显示,恒大地产于2007年8月竞拍到了这一块土地,整个重庆科技学院的老校区被恒大纳入囊中,然而记者在现场看到,已经一年半过去了,学院的主体部分连拆迁都没有进行,只有靠近体育场的一小部分有人在施工。

    记者:“你们什么时候进来的？”

    施工人员:“我们才进来几天吧。”

    从现场来看,整个项目上动工面积还不到全部面积的五分之一,而在恒大位于重庆的另外一处大型项目,恒大金碧天下的施工现场,记者还是只看到了一小部分正在进行开发,资料显示,恒大在这规划用地面积达到了3000亩,但施工人员说,目前启动的部分还不到十分之一。

    施工人员:“去年五六月份就修到了现在这个样子。”

    记者:“没再变？”

    施工人员:“变了点,修了道围墙。”

    业内人士同时向记者提供了这样一些照片,从照片上可以看出,这些高层建筑旁聚集了很多人群,还有人直接堵在了马路上,知情人向记者透露,这些人都是农民工,他们正在和另一家大型地产企业,重庆富力城房地产开发有限公司进行交涉,讨要拖欠自己的工资。

    重庆市民许敏:“当时也是我们接房以后,大概十一月底左右,一批民工就是说,堵住富力的管理人员,找他们讨要工资。”

    重庆市民甘在琴:“讨薪有上百人,起码是一两百人,整个院里围起很多人,天街那里,天桥那里围了一长串,堵车堵了两个多小时。”

    重庆富力城房地产开发公司隶属于上市公司富力地产,富力2005年进入重庆市场,几年时间,已经跻身行业前十名,然而,就是这样的知名公司仍然拖欠农民工工资,那么到底富力公司目前的资金状况如何,因为富力公司最终拒绝了记者的采访,记者并没有得到准确答案,但相关公开资料显示,2007年以来,富力地产在重庆总共拿地4000多亩,应付资金27个亿;恒大集团则拿地1500多亩,应付资金34个亿。而最新数字表明,富力地产进入重庆后销售额还不到20个亿,而恒大更是只有5个亿。就在今年,摩根士丹利也几次对富力地产进行了减持,摩根士丹利中国策略师娄刚认为,资金短缺是目前房地产商普遍存在的问题。

    记者:“您调查的结果是资金紧张到了一个什么样的程度？”

    摩根斯坦利中国策略师娄刚:“到了一个非常严重的程度。”

    记者:“可以说得更形象一点吗？”

    娄刚:“形象一点,就是如果出现这种银行(逼宫)的情况,那可能它就是从技术上已经到了破产的边缘。”

    记者:“能不能提名字举一个例子,它的资金到了什么样的程度？”

    娄刚:“那最严重的,就是说确实有一些地方性的发展商,它甚至就是说它手头上的现金和现金等价物还不足以偿还它未来三个月到期的银行贷款。”

    重庆房地产企业动用社会资金极高,更加剧了开发商的资金困局

    在重庆房地产行业,无论本地企业还是外来的和尚,普遍都面临着资金压力,这不禁让我们回想起 2007年,那一年正是重庆楼市最火爆的时候,也是重庆冒出天价地王最多的一年,最高的甚至达到了 1400万元每亩,这些疯狂炒地的资金来自哪里？就在上周网络上突然流出一份据说来自重庆第四大开发商隆鑫地产的内部讲话稿,文章指出,如果盘点一下重庆当前的开发商,有几家没有高价拿过地？有几家没有盲目向外扩张？有几家没有借高利贷水钱？有几家今年春节发了奖金？在这一连串质问背后,有消息人士透露,重庆房地产企业动用的社会资金高达一百个亿,月利息平均在 5%甚至 10%左右,这更加剧了开发商的资金困局。

    在重庆采访期间,大部分人士对地产企业使用百亿社会资金问题都讳莫如深,不过重庆大学陈德强教授向记者透露了这样一个信息。

    重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强:“这个很多企业它没有这种数据的显示,但事实上我知道,在重庆,甚至前十强(房地产)企业都有很庞大的这种民间资金的压力。”

    记者:“你能肯定么？”

    陈德强:“肯定。”

    陈德强说,房地产开发属于资金密集型行业,实际上融资手段比较单一,正常情况下,房地产可以先期投入少量资金,取得土地,通过土地抵押,获得银行资金,再通过建筑商垫资,楼盘开发到一定进度后利用预售制度快速回笼资金,从而实现循环滚动,但一旦销售下降,现金回笼就会减缓,同时销售下降也会影响银行资金进入,现在的国际金融危机又加剧了这种态势,而对多数企业来说,2007年高价位拿下的土地现在根本无力进行开发,即使开发出商品房也不可能在目前价位水平中赢得市场,这样房地产企业就只有被迫使用社会资金以渡过难关,包括从典当公司、担保公司,甚至从个人手中借用高利贷。

  陈德强:“对企业来说的话,不是它经营问题,也可能不是销售问题,可能死就死在这个上面,你比如说一个企业假如说它有两个亿到三个亿的那种民间借贷,因为一个大项目么,那就意味着它每一个月,如果是五分每一个月,必须要一千五百万的现金流每一个月,因为它的渠道只有靠销售,如果一个月没能够销售到一千五百万以上,那么它就断流了,所以这根稻草是很大的一根稻草,对企业来说这根稻草可能会压死很多开发企业。”

    陈德强透露说,据他了解,使用社会资金成本极高,月息5%,7%,8%,甚至更高都很正常,这也就导致了地产企业千方百计促销。重庆协信控股集团的董事长吴旭也认为,对重庆房地产企业来说,虽然经过了一年多的调整,但最困难的阶段还没有过去。

    重庆协信控股集团的董事长吴旭:“我认为今年上半年可能是房地产企业可能相对比较艰难的这么一个半年,因为它任何事情它有一个反应周期,你比如说先是金融危机发展演变成经济危机,经济危机带来人们的收入就业消费的信心等等这一系列,它都发生了变化,然后再反映到我们所有的具体消费当中,消费当中要慢慢又反映到我们的具体生产当中,它这一个周期有一个过程,但是我认为最多是今年上半年。”

    重庆市社科院副研究员杨玲认为,重庆的房地产市场总体健康,价位并未过高,但从具体走向上看,她认为,商品房价位并没有触底,2009年还应该处于继续调整当中。

    重庆市社会科学院城乡统筹所副研究员杨玲:“任何一个行业都是最开始发展的时候,它因为有可能是暴利,利润率很高,然后慢慢慢慢地它应该就是说向社会平均利润率那样子过渡,往那个方向靠,也不能一直高于那个社会平均利润率,那样的话,你那个行业确实就发展得不正常了,我们经过十几年的高速快速发展,那么现在确实是一个应该是调整的时期,而且调整不可能说一年就调整好了,所以我个人看法2009年还是处于继续调整当中。”

    半小时观察:房地产弊端根本是暴利

    面对月息5%-10%的高利贷,重庆的开发商们眼睛都不眨一下,就敢十几亿、几十亿的大笔借进,他们的底气到底来自哪里？虽然,我们没有直接看到哪家开发商的财务报表,但从这样反常的举动中,我们不难算出,房地产业的暴利究竟有多高？

    通常一个房地产项目从购地到预售出去,至少需要一年左右的周期,而高利贷的月息即使按5%的最低标准来算,一年之后利滚利本金和利息之和至少要翻1.8倍,也就是说,房地产开发商必须要在一年内获得近100%的利润,才可能挣到属于自己的那份钱。即使面对如此高的资金成本,开发商们还敢伸手,显然他们的年利润率已经远不只是百分之几十,否则他们绝不会冒这么大的风险。

    在当今的中国,很多企业为了那怕一个百分点的利润,都得要苦苦挣扎,从一滴油一滴水算起,尽可能压缩成本。又有几个行业能像房地产业这样,能够获得如此超额的利润。尽管,这些年总不停地有房地产界的大腕站出来,信誓旦旦地告诉我们,房地产的利润远非外界传言那么高,甚至还低于社会平均利润水平。可无论是富豪排行榜上的地产大亨还是借高利贷炒地的地产狂人,总让开发商们藏不住暴利的尾巴。

    一个暴利行业现在出了问题,就像一个装满黄磷的铁桶着了大火,袖手旁观不行,但用水浇的话,火却反倒会烧的更旺。如果我们不隔绝制造暴利的空气,我们的任何努力都会是徒劳。

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