房价走势：跌还是暖？

　　房地产市场的低迷，让各地政府纷纷出台了各种救市政策，比如近期最受人们关注的就是一些城市推出的“购房退税”和“购房落户”政策。此外，近日一些地方还出现了派发购房消费券的现象。长江日报在创刊60周年之际，为配合政府拉动内需而推出了一项大型公益活动，凡计划“五一”前在武汉地区购房，并已订阅2009年长江日报、武汉晚报、武汉晨报的读者，均可于3月21日至4月5日期间，可以领取5230元的“长江日报购房消费券”。该消费券计划每日发放150张，共计2400张，派发总额高达1200余万元。

　　那么市场反应如何呢？一些地区的房地产市场似乎有了转暖迹象。据北京房地产交易管理网的数据显示，上周商品房住宅整体销售套数环比增长近两成，其中期房商品住宅销售套数和销售面积双双上涨，涨幅分别达到55.69%和63.66%。

　　而据国家发展改革委和国家统计局的调查显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降。而且，降幅还扩大了0.5个百分点。另据国务院发展研究中心产业经济研究室主任杨建龙，目前房地产市场的销售量已经跌至了2002年的低谷水平。

　　那么，房地产市场已经见底了吗？2009年的走势将会如何呢？

　　2008年初，笔者认为影响2008年房地产价格波动的主要因素是股价与物价，认为股价是楼价的先行指标，结论是“股价已经处在高估的状态(当时的指数是5500点左右)，下跌的概率大于上涨的概率，由此推论，2008年的楼价很难延续07年涨势”，“通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素，但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手”。

　　2008年已经成为过去，房地产市场的走势与我的分析基本一致。从统计数据看，2008年全国的房价比2007年下跌不到1%，但交易量明显萎缩，房地产投资出现明显的拐点，统计数据显示，2008年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%。2008年1至11月商品房销售面积同比减少18.3%。从2008年第三季度开始，房地产投资开始减少。

　　房地产市场出现拐点已经是事实，不论是商人还是学界对此基本形成一致意见。但我国房地产拐点出现之后，市场会调整多长时间？下跌幅度会有多大？则仁者见仁智者见智了。让我们从经济周期的角度来分析一下房地产市场的未来走势。

　　对房地产周期的研究要追溯到20世纪30年代。在经济大萧条的年代里，美国学者霍默·霍伊特于1933年完成了《百年来芝加哥地区的土地价值》研究，发现房地产市场存在周期波动规律。但作者自己并没有总结房地产周期的长度是多少，但通过对该研究的数据整理，后来的研究者总结了这个周期的长度大约为18年。在他的研究资料里，芝加哥的土地价格分别在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年出现高点，这些价格高点之间的时间间隔分别为20年、13年、22年和34年，平均时间长度约18年。

　　另一位距离我们时间更近的关于房地产周期的研究是罗伊·温茨利克，他是一个房地产经纪商。1974年他完成一项研究，该研究覆盖了美国1795年至1973年的历史，时间跨度长达178年。他的研究发现，平均的房地产周期长度为18.33年。类似的研究还有不少，结论都支持房地产存在18年的周期假说。

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