房价走势：跌还是暖？

　　房地产业是典型的周期行业，周期波动是房地产业最重要的特征。认识这一点对于我国老百姓来说很重要，在这几年房价不断上涨过程中，有一种言论十分流行，认为房价永远是上涨的。

　　对于市场各参与主体来说，大家非常关注的是对房地产每个周期高点及低点的预测，即对房地产市场拐点的预测。因为准确预测到高点的时间就可以避免市场下滑带来的风险与损失，而找准市场低点则可以比别人赚更多的财富。2008年的地产市场拐点之争论实际就是该心态的充分反映。

　　如果确认了市场拐点，剩下的事情就要好办得多了。众多关于房地产周期的研究发现，每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的，即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变，这与股市的运行是有差异的，股市在一年之内都有较大的起伏，股市往往是上涨一段时间之后就连续下跌一段时间。

　　房地产市场的波动之所以与股市波动有差异，主要有以下几个原因：一是房地产的价格形成机制与股市有较大的不同，股价主要是由交易所的集中交易系统形成的，而房地产的交易是非常分散进行的，价格透明度较差；二是房地产的投资决策周期时间很长，一栋楼房从计划买地到施工、竣工、卖房，少则3年5年，多则十几年时间；三是房地产市场对利率的敏感性比股市差，尤其是国外的住房按揭贷款大多实行固定利率。

　　我国的房地产市场比较特殊，在1998年之前，由于住房分配制度基本上还停留在计划经济时代的实物配给制，房地产市场的各主体还没有真正市场化，土地的市场化程度也很低，因此不存在所谓的房地产市场，也就不存在房地产市场的波动规律了。在上个世纪90年代初期，深圳、海南等局部市场曾经有过房地产市场的大幅度波动，但没有全国范围内的价格波动。因此，我国没有房地产市场波动的历史数据或经验。

　　自2008年初我国房地产市场出现拐点以来，一直有人预测市场马上复苏，进入2009年后，一般的判断是2009年第三季度复苏。如果从周期波动的特点及规律来判断，结论显然是相当不乐观的。我国的这轮房地产周期至少上涨了7年之久，而下行时间到目前为止只有1年时间，即使从2007年第四季度算起也只有1年多的时间。2009年应该是房地产熊市刚刚开始的阶段，希望房地产市场马上再牛起来看来是不现实的。

　　在《上海证券报》联合新浪理财一起进行的“你欢迎购房退税落户吗”的调查中，调查者发现大众对于购房退税落户等新政并不领情。共有40152人参加了此次调查，其中有55.8%的被调查者表示“不赞同”有些地方政府准备出台的购房退税政策。同样，在对待购房落户问题上，依然是“不赞同”的意见占多数，48％的被调查者并不赞同购房落户的政策。可见，人们对于当下的房地产市场态度还是较为谨慎的，这正从某种程度上证明了房地产周期理论所说的故事是非常可能的——每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的，即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变。

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