中国专业批发市场案例研究报告

　　第四部分  新项目带来的反思
 
　　近几年来，国内部分一个又一个“重量级”专业市场项目拔地而起：
 
　　汉口北国际商品交易中心：总建筑面积300万平米，交易市场面积为210万平米，物流仓储43万平米，生活及综合配套33万平米，预计投资60亿元，一期纺织服装、鞋帽箱包、工艺礼品、酒店用品、儿童用品等五个批发市场，总面积30万平米。
 
　　中国小商品（厦门）国际商业城：占地500亩，总投资15亿元，分两期在三四年内实施，包括产品设计研发中心、各类小商品展销中心、物流配送中心、商务配套中心等四大功能区。
 
　　北京国际商贸物流港：185万平米的建筑面积，总投资40亿，首期开发面积22万平米。
 
　　然而，已经开始投入运营的几个项目却出现进展缓慢现象，见下表：

表4  部分大型专业市场进展缓慢

　　国内非常多的项目案例，发展商几乎是完全按“国际惯例”做足了工夫：
 
　　1、请专业的调研公司做项目调研；
 
　　2、开项目论坛，请专家做论证；
 
　　3、地方重点项目，取的政府的大力支持；
 
　　4、请专业的设计公司进行建筑设计；
 
　　5、请专业的广告策划公司进行项目推广宣传策划，投入了大量广告经费；
 
　　6、寻找了大量合作伙伴进行所谓的“项目合作”；
 
　　7、聘请大量招商人员，董事长带队亲自进行谈判招商，天天到其他市场去招商挖角；
 
　　8、在招商政策方面给出了非常多的优惠让利政策，旨在放水养鱼；
 
　　然而，在招商过程中不短调整定位，结果投资者的水放完了，鱼却没有养活。是什么原因导致如此被动的局面？追其结果，如下几个方面的失误在运作中是需要警觉的：
 
　　1、受无良策划公司欺骗，调研人员与策划团队是同一批人，为了获得策划的机会，调研的结果总是项目机会大于风险；
 
　　2、作秀行为，专家、学者、协会、政府官员这些很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；
 
　　3、项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；
 
　　4、闭门造车，没有真正了解客户需求；
 
　　5、招商策略没有落到实处；
 
　　6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
 
　　7、过于相信协会号召力，与协会合作以为就取得了成功的保障，目前协会大多是松散组织，并不具备真正的号召力，会员企业本身都有自己的拓展思路；
 
　　8、投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；
 
　　9、大絮宣传炒作，以为有了名气就有会成功，结果是有了名声却没有市场；
 
　　10、玩超前概念，策划人主观意愿上升级市场，导致商家观望多于行动；
 
　　另外，专业批发市场经营者在拓展新市场方面的心理特性程以下规律：
 
　　1、经过某些专业市场的运作失败的教训，拓展投资变的异常谨慎；
 
　　2、利润单薄，对投资收益看的越来越重要；

　　3、能否带来直接生意是最关键的；
 
　　4、观望超前定位的专业市场，更多的人是在市场旺后后悔，或者宁愿在市场旺后高价获取，而不太愿意让自己进入守场或者高风险个境地；
 
　　5、对新市场的各软硬件要求非常苛刻，如层高、停车、仓库、空调、交通、物流、人流、配套设施、缴租条件、管理费用、广告等等，他们甚至对一些小细节要求很高；
 
　　6、对新市场的守场时间要求很长；
 
　　7、对合作条件要求很多，甚至很不平等；
 
　　8、大中型有实力企业对市场的前瞻性较好，他们看好有发展潜力的市场；
 
　　9、除了少数品牌生产厂家对少量及其重要的市场会设店面外，一般由其代理商设置；
 
　　10、一个专业市场的客户构成还是以中小型企业及经销商构成为主；
 

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