房地产行业金融调控大幕已启，新问题难煞老革命

   【策划人语】

　　金融是房地产的支柱，但如今却似乎有些若即若离。

　　一方面，作为资本市场的重要投资内容，房地产市场日益体现出鲜明的金融特性；一方面，金融机构对于处于调控阵痛中的房地产市场却是又爱又怕、欲迎还拒。无论是加息的心理预期和实际可能，还是银行信贷大战掩盖下的违约率升高难题，抑或是一时难以见到成效的“限外”新政，房地产金融领域面临越来越多的新问题。传统的指引性、调节性的政策取向略显单一和乏力，在综合化、市场化调控措施难以切实着陆时，金融大棒能否在房地产调控中真正奏效？这将是今年必须面对和解决的问题。
　　

   加息 杀手锏也在失灵？

　　上月底，素有中国金融风向标人物之称的中国人民银行行长周小川来到上海，尽管他是为参加瑞士银行年会而来，但媒体最终多以“关注房价、不谈利率”作为报道周小川此行的报道标题，金融政策决策层对房地产市场的重视程度可见一斑。

　　周小川表示，尽管多数行业原则上都应允许其按市场规律自由发展，但对于房地产市场价格，央行仍需要密切关注，并加以分析。虽然他没有进一步透露央行考虑出台哪些货币政策来调控房地产市场，业内人士的普遍预测仍是加息和上调存款准备金率等货币紧缩政策。

　　从2004年10月到2006年8月，央行连续四次上调金融机构贷款基准利率，5年以上贷款利率一路从5.04%上调到6.84%。除此之外，从2004年至今，金融机构存款准备金率同样经历五次上调，从原来的7%调至目前9.5%。尽管两类紧缩货币政策的出台源于资金流动性过剩、固定资产投资过热等大的经济背景，但不可否认的是，房地产投资在固定资产投资中占据重要位置，大量过剩的流动资金看好房地产市场发展，进入速度历史罕见。

　　“加息的作用是抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房，提高存款准备金率则是为了收缩金融机构的贷款总额，抑制其向房地产市场等领域的放贷冲动。”房地产金融专家林荣时称。

　　然而，四次加息、五次上调存款准备金率并没有立竿见影地挡住一路上涨的房价。从70个大中城市的房屋销售价格指数上看，2006年，几乎每月的房价都以5%以上的同比涨幅一路飙升。

　　对于造成这种情况的原因，林荣时表示，一是每次加息幅度不大，面对涨幅远高于利率涨幅的房价，投资者多数认为加息成本可以被收益抵消；二是金融机构在没有找到新的贷款出口时，微幅上调的存款准备金率同样不能本质上收紧放贷闸门。再加上房地产投资掺入了人民币升值等宏观经济因素的影响，简单的加息政策对房地产市场的调控作用变得收效甚微。

　　根据国家统计局公布的最新统计数据，我国2006年12月的消费者价格指数（CPI）从11月的1.9%上升到了2.8%，远远高于大部分经济学家此前预期的1.9%。专家分析，这增加了市场对通胀可能迫使央行进一步紧缩货币政策的预期，进一步加息不可避免。但是，加息对房地产市场的影响已经不再被房地产投资者视为致命伤。专家表示，随着宏观调控的深入，一部分资金实力弱，可能紧张于每月房贷支出增加的中小投资者已经淡出市场，余下来的实力派投资人更关注宏观经济形势可能带来的市场冲击。

　　在此情况下，有专家预测，央行除了加息等传统做法外，为进一步调控房地产投资，提高首付比例和对预售款进行专门账户管理可能成为接下来的“杀手锏”。

　　信贷 难抑的银行获利冲动

　　除了以加息方式抑制中小投资者的炒房势头外，新形势下的房地产金融现象使决策者不得不面对更多的监管与调控职责。

　　日前，银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，禁止信贷资金被挪用入股市，银监会权威人士透露，春节后将全面开始检查工作，住房按揭贷款将成检查重点。市场人士反映，此举与近期投资者将住房押抵贷款投入股市的行为相关。

　　此前一个月，有关投资者为投资股市将住房抵押，或将原抵押贷款追加抵押的报道不约而同地出现在深圳、上海等新闻报道中，新的投资泡沫和信贷风险浮出水面。“银监会的新政非常及时。”市场人士评价，这体现了金融监管部门越来越成熟和敏锐的市场反应能力。但是，看到了问题不等于会在操作层面切实解决。“各地银行分支机构繁杂庞大，情况各不相同，完全堵截类似违规做法很难做到。”上海一家中介机构金融服务部门的工作人员称。据了解，尽管央行各类房地产信贷政策都相当严格，但一些中小商业银行受市场竞争和盈利冲动的驱使，宽松的放贷情况时有发生。“比如对房产评估不严格，加按揭可以超过评估后的最高贷款限额等。”上述人士称。

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