顺驰易主是房地产冬天来临的一个信号

　　2004年，博鳌房地产论坛。孙宏斌演讲时，投影板上，他用一系列数字来描述顺驰的发展轨迹和未来目标战略：2002年销售14亿，2003年40亿，2004年120亿，2005年180亿，2006年用“……”表示。不知是天意还是巧合，老孙为顺驰设计的2006年的目标真的成了“……”。

　　他山记得当时现场有人提问，对顺驰2004年的销售额将突破百亿元提出质疑，他说，一百亿完不成，完成七、八十亿那也是不错的嘛！台下马上报以热烈的掌声。这“一百亿”冲着万科的年销售额来，仿佛是特意说给万科听的，他山理解，其宣外之音是要超过万科。我在想看一下王石听到这话的表情，回头在会场中间的嘉宾位上寻找，发现孙宏斌演讲时他根本不在场。

　　晚上，陈劲松组织深圳来博鳌的一帮子人到酒店二楼的咖啡厅看中日的球赛，球赛完了我们特意请王石分析顺驰的“理想”与“目标”，王石认为孙宏斌太狂妄，顺驰当年能完成“一百亿”是一件非常可笑的事。我没看到顺驰的财务报表，但我从武汉、南京的朋友那里了解到，04年顺驰的职业经理人相当不稳定时，主要由于薪资不能及时发放，另外，欠合作单位的钱久拖不能兑现。仅从这两点，他山也能隐隐约约感到顺驰财务上的危机，如果当年销售额完成一百亿，是不会有这种情况出现的。

　　随后我关注顺驰最多的是他在许多城市疯狂拿地，北京顺义一块地以天价拿下，让深圳的许多开发商都感到惊讶。孙宏斌的扩张有“气吞万里如虎”的架势，但深圳业内人士都不以为他是胸有成竹，而是无知者无畏，他不是冒险，是亡命之徒的铤而走险！在中央出台控制房地产行业金融政策的环境下，他自有资金不足，从银行贷款补地价，无异于玩火。在一次研讨会上，他山就事论事，认为孙宏斌如此玩法，会在不到两年时间内，把在行业内比较优秀的“顺驰”毁于一旦。

　　王石曾认为顺驰与万科无可比性，顺驰是一种破坏行业竞争规则的害群之马。语言非常尖刻，这对扩张受阻的孙宏斌来讲，刺激应该很大。王石在某场合也曾委婉地提醒孙宏斌，说他要为盲目扩张造就的奇迹付出沉重代价。孙宏斌对王石口里极不服气，但从孙宏斌后来的行为来看，王石的忠言他听进去了。05年下半年后，孙宏斌基本没有愤青举动，这两年，他放弃扩张，收缩战线，花大量的时间跑香港谋求上市，或者找合作伙伴，化解中央一拨一拨政策出台给顺驰和他个人带来的风险。

　　毋庸置疑，这两年中央出台的一系列政策，提高门槛，将许多规模小、资产负债率比较高的企业推向出局的边沿。顺驰架子大，但很脆弱。孙宏斌该吹牛时就吹牛，该出手时就出手！与摩根斯坦利、世贸、路劲谈“卖身”是明智之举，已经事不宜迟。有人说顺驰55%的股份10个亿卖给路径是贱卖，其实不然，孙宏斌赚的可大了。出让55%股份给路劲，其实是老孙先见之明，这种“曲线救国”的做法，至少保全了团队，有机会再谋求东山再起，否则2007年的市场压力和政策风险会完全可能会断送顺驰的生命。

　　近日，他山与深圳、长沙、、西安的几位在房地产一线搞销售管理的朋友，在网上聊天时到上两月的销售情况，大家普遍反映，自六月以来，房子的成交量较前明显减少，对“金九银十”的预期也并不乐观。代理商销售数量减少，收入降低；不少开发商这边的施工进度进度减慢，开发周期顺延，有的发展商表示暂时冬眠一段时期。无论从销售还是开发的角度，都让人感觉到房地产市场寒气袭人。

　　2007年，许多中小公司面临或兼并，或收购，或淘汰，包括手上无地的潘石屹。他山以为，顺驰易主就是房地产冬天来临的一个信号。

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