90平方米小三房，砍去“宽裕”空间

　　有关于90平方米的房型革命，大多数业内人士都把眼光聚集于两房或者一房。事实上，受“70%房源为90平方米以内”的新政细则冲击最大的还是三房。很多业内人士认为，一房、两房只是暂时满足购房者需要的过渡户型，三房才是真正满足购房者需要的终极产品。

　　然而，90平方米面积限制政策出台以后，三房房型因为面积超过90平方米（目前的主流三房户型面积在120-150平方米）而面临“灭绝”的危险。虽然随即有人想出将两套90平方米以内房型拆并组合，以满足三房购房者的需要，但诸多业内人士对此不以为然。

　　中原地产高级建筑策划师江志刚指出，如果两套90平方米以内的房子拆并组合在一起，会造成厅、厨房与卫生间的多余，各功能间的面积配置也不恰当，并会产生套内建筑面积的大量浪费，同时也会增加购房者的经济负担。他认为，有两种方法可以设计90平方米以内的小三房。一是缩小户型，“砍”去多余房间部位；二是将板式楼改为南方流行的塔楼。

“砍”去多余房间部位开发同一空间多样功能

　　江志刚认为，缩小户型可以通过缩小面宽，缩短进深来完成。他指出，目前客厅面宽在4.2m，主卧的面宽一般在3.9m。其实，这一面宽设计有些“宽裕”了，可以将面宽分别缩小至3.6米和3米。即使如此，同样能够达到目前上海市建筑设计规范的相关要求。另外目前房屋的总进深长达15米，完全可将进深缩短到11-12米。

　　当然，仅靠面宽和进深的“缩减”，尚不能使房间的总建筑面积控制在90平方米以内。因此，减掉房间的部分多余功能间实属必然。两卫中的“一卫”当然是最先被考虑“裁减”的，而餐厅也可以考虑不要。

　　江志刚认为，在有限的面积内应强调同一空间功能的多元化，比如客厅与书房合二为一或厨房与餐厅合并。如果业主购买这样的三房，就不必再规定各功能区域特定的功能。特别是客厅的功能，可以被适当扩大，不只用于会客和娱乐，还可以在客厅的一角辟出一定的区间，用做书房；在靠近厨房的一角，辟出功能区作餐厅。

板式楼改塔楼利弊各半

　　对于发展商来说，采用第一种房型设计方法，只是需要缩减面积、“砍”掉部分并非必需的功能间。而如果采用板式楼改塔楼，就会麻烦得多。因为塔楼的特点在于所有的单元只有一个朝向，不仅可能朝南或朝北，也有可能朝东、朝西，采光和通风质量会受影响。

　　这一房型设计对于新加坡、香港，以及中国内地的深圳、广州等湿热气候城市，并无不当。但是，这一房型如运用上海或者北方城市，就会出现采光差、通风差的问题，需要大量耗费电能，开空调、开电灯来解决。如此一来，又与建设部建设节能城市的主题相违背。

　　所以，发展商在开发这一类产品时，需要运用大量节能建材，以节约建筑能耗。在建筑设计时，按照开发生态型住宅的要求，考虑利用更多的自然风和自然采光。

　　当然，这一做法也并非完全没有好处，由于它增加了单层楼的居住户数（由一梯两户，扩增为一梯六到八户），减小了房屋的公共部位分摊面积，进而提升了房屋的得房率。

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