楼市火爆之时，银行房贷风险释放期悄然到来

研究显示，银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期。 胡雪柏 摄

　　6月30日，在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，来自银监会政策法规部的人士表示，银行正在逐渐进入个人住房按揭的风险释放期。在市场低迷的情况下，个人住房按揭的风险可能会更高。在几年楼市火爆之中，银行房贷业务隐藏的风险已经开始体现。

隐藏风险开始体现

　　7月初，记者在采访中了解到，银监会近期对房地产市场和房地产信贷进行了大量的研究。而研究的结果显示，银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期。

　　有银行业人士向记者表示，在楼市市场化程度越高、炒作风气越重的地区，房贷业务风险近期体现得也越明显。多家银行在上海2006年一季度个人住房按揭不良贷款的数据比去年基本都有所提高。在2005年初，上海楼市过于火爆，连非常偏远的崇明岛地区的新房价格都炒到了4000元/平方米左右。到目前为止，该地区的新房价格已经回落到了3000元到3200元/平方米左右，去年放出的房贷业务其风险可想而知。上海市区有很多区域，房价回落的幅度没有这样明显，但房贷业务的风险也有所加重。

　　该人士同时表示，房贷业务具有比较鲜明的周期性质，在一开始放出时，贷款质量是非常优良的。但随着时间的延长，风险才会逐步体现。距离上海楼市的阶段性高点才过去一年，银行个人住房按揭的质量就已经出现了下滑迹象，当年各银行盲目抢市场的做法，终究要付出代价的。

　　为防范房地产信贷的风险，银监会主席刘明康此前已提出，适当增加房屋开发类贷款的风险权重，对个人抵押房地产贷款的风险权重维持50%不变。

预期风险将进一步浮现

　　针对近期主管部门对个人住房按揭的风险提示，有银行业的人士表示，在未来两年，相关的房贷风险将进一步显现，各家银行都应提高警觉。

　　有人士表示，在近两年的火爆楼市中，谁也不知道有多少银行资金被违规用到了楼市之中，像近期上海、北京相继曝光了一些骗贷案件。

　　“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

　　对一些作案人来讲，一开始从银行骗出贷款容易，但想在楼市上成功完成炒作，借银行的钱生钱，恐怕就没那样容易了，一旦二手房交易出现时间断点，资金链非常容易断掉。所以随着时间的延续，类似的骗贷案件将会越来越容易被发现。

拍卖偿债成本高昂

　　建行的有关人士在接受记者采访时表示，一开始银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。只要房价稳定，银行的风险就不会太大。但从实际操作中看，走拍卖房产偿债的路线，对银行来说成本也比较高。如果楼市价格不能保持持续上升， 拍卖偿债也难以维护银行利益。

　　该人士认为，如果房价平稳或者小幅下调，银行的风险也还可以控制，因为按揭贷款数额都低于房价的八成；但如果房价下降幅度较大，加上新房的贬值风险，即使银行收回抵押房产进行拍卖，也可能无法收回全额贷款本息。一般按揭客户在签订按揭合同时，可以选择“申请仲裁”或者“直接向法院提起诉讼”两种解决纠纷方式。不管采取哪种方式，在正式拍卖之前，都要到法院指定的评估机构对抵押房产进行评估，这要花费较长的时间。

　　更为关键的是，高法一条关于房贷的司法解释也使银行陷入被动的境地。该司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程增加了执行难度。

　　该人士表示，从种种角度来看，对各家银行来说，房贷业务的疯狂扩展期已经过去了。如何控制风险，保证已放出贷款的质量，转而成为了不少银行近期关心的焦点。

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