多空博弈二手楼市

    突然发布的房贷新政让甬城的二手楼市又踩了一次刹车。“过年以后到3月中旬生意都挺好的，连黄鹂、白鹤这种好几个月都没动的房源都有成交的，我们还以为去年3月份的那种好光景又回来了。3月17日新政在媒体上发布后，成交量下降很明显，连进门店来买房的主顾都少了很多。”21世纪立德加盟店的有关人士这样告诉记者。

    央行调息后的一周，宁波的二手楼市是在观望的气氛中度过的。新政刚出，后市难料，似乎更勾起了买方与卖方博弈房价的兴趣。在各路人马对新政效果的种种预期中，卖方和买方同样充满了犹疑……
    
    投资减磅

    记者从一些房产中介处了解到，已经有极少数投资者沉不住气而削价脱手手中的房子。在东湖二期买了两套投资房的陈先生，听说加息消息之后没几天，就爽快地答应了买家的砍价，把一套市价86万元的房子以82万元的价格卖掉了。21世纪立德加盟店的一位工作人员说：“这在月初是想也不会想到的事情。东湖算是品质不错的大盘，这套房子是小高层二楼，有140平方米，当时房东报价之前也咨询过我们，所以登出来的价格就是市价。以前顶多还个五千、一万的，没想到成交价竟比市价低了4万元，看来加息对投资者心理的影响还是很大的。后来我们发现这并不是个特例，虽然还没有那种急于脱手的情况，但最近房东在卖房子时的咬价明显不紧了，特别是手头有好几套房子的投资客。”松口的直接表现是讨价还价的余地加大，银行里的一位朋友告诉记者，他有个朋友手中有近10套房子，加息之后没几天就把一套三楼加阁楼、市价160万元的房子降到130几万元出手了。“他主要是心态好，认为已经有赚了也差不多了，见好就收吧。”但是，利率上调后市不明的情势，却是催生部分投资者产生“见好就收”心态的主要原因。

    业内人士分析，真正会受到房贷利率上升影响的购房者主要有以下三种：一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。在炒房者中，特别是短线投资客，为求降低入市门槛，通常是选择最低的首付及最长的贷款期限。手中尚有三套投资房的徐女士告诉记者：“低首付及长期限的贷款，虽然算起来按揭的成本高了，但是我并没有想到一直要为这几套房子付按揭付到几十年后，因为总会有人来接盘的。利息成本摊的时间越长，我在前期付出的成本就越小，而且首付少，占用的资金就少，比如我手里有20万元资金，作短线当然希望付两成首付投资两套50万元的房子啦。”这种情势下，一些手中有多套房产的短线投资客会出手一两套以套现减轻新政的压力也在情理之中。

    未出现大量抛盘

    据南天房产负责人介绍，最近一周房源并没有明显的增加，“因为单纯一个加息政策对平抑房价能起到多少效果，这个很难说，除非有其他的政策跟上，否则恐怕对房价并不会有太大的作用。而且宏观调控这也不是第一次了，所以投资客也要看一下，掂量一下力度，计算一下风险，不会一下子就出现大量抛售的情况。”记者同样也注意到，见诸报端的二手房广告没有大量增加。业内人士估计，这个政策的明确效果至少要等到一个月以后才会表现得更明显些，如果像房地税等其他的措施再出来，就有可能出现大量抛盘。“像东湖花园二期这些楼盘，少说也有30%到40%的投资性购房比例，如果出现抛盘，对房价会是个打击。”
    

    看空者推迟购房

    记者在采访过程中发现，相当一部分准购房者暂时搁置了买房计划。因为计划明年和女友结婚，李先生本来打算近期买房子，然后马上装修。房贷利率调高之后，他又改变了主意。持续加息必然会过滤一部分购买能力相对较弱的购房者，一些购买者的购买计划将出现变化，其中包括购买产品类型和购买时间的变化，或者弃大买小，或者推迟一两年再买。这样，今年甬城房地产市场的需求势必会受到影响，房价可能会出现小幅度的下降。

    购房者的这种预期也不是完全没有道理。一家房产中介的负责人告诉记者，根据他们对一些楼盘的跟踪分析，去年4月宏观调控开始之后，市区部分盘子的价格基本上没有变动，“某楼盘去年3月份成交价是6100元/平方米，到今年3月份，才5500元/平方米。只有像锦地水岸、日月星辰这种拥有稀有景观或是品质特别好的盘子才有些上涨。”

    看多者谨慎入局

    自从3月17日以后，在为数不多的成交量中，自住与投资的比例已经达到了9��1，而在房市一路走牛的行情时，这一比例曾达到3��7。投资者中也以长线投资者为多。南天房产负责人认为，随便买套房子就能赚钱的时代已经过去了。银行定出的最终执行利率将对这些投资型购房者有很大的影响。去年我市普通住宅的出租回报率在4%~5%左右，如果不考虑房价上涨的因素，这个收益与利息成本比起来并没有多少优势，如果银行定下来的执行利率是基准利率的0.9倍，5年以上的利率只比原来增加了0.2个百分点，但是如果执行基准利率，高出的就是0.81个百分点，相差很多。

    有意思的是，多空胶着的状态却催热了租赁市场，特别是中高档的住宅，因为求租者众，竟然出现了价格的小幅上扬。

    本报记者周静

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