房地产预售所得税上调——开发商你准备好了吗

    近日，国家税务总局发布31号文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，文件通知对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整：

    1、按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。

    2、以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。这两点变化意味着今后房企不仅要多交税，而且不容易再享受到税收优惠政策了。

    结合最近的能源涨价、部分产品消费税上调与公务员加薪我认为国家正在通过各种手段进行宏观经济调控，在这次调控中，我确信地方政府与中央的博弈将再次展开，而不论结果如何，地产公司与富裕阶层将是这次调控的利益损失者，而广大劳动人民至少在短期范围内也不会是利益的获得者。

    在这种宏观经济形势下，开发商必须做好以下思想准备：

    1、开发成本一路走高：土地和建安成本是房地产开发的主要成本，土地做为地方政府发财致富的重要手段，卖低了政府财政花什么，他才不管当地的房价如何呢？直到有项目大范围的死掉，可是房地产开发销售周期很长，到时候那些刚刚那倒土地的开发商就完了，真觉得有时候政府就是饮鸩止渴；建安成本必然一路走高，铁矿石上涨10％基本已成定局，汽油价格频频上浮不可阻挡，名工工资越来越高，实木地板税费上调20％，无论是精装房还是普通房成本越来越高，并且越是豪宅，我们确信成本越高，因为国家最近的政策形式就是加大高消费产品的税费，从而进行物理性的缩小贫富差距，谋求社会和谐稳定发展。

    2、房地产开发费用越来越高：这次税费的调整以及房地产业优惠制度的取消已经代表了这种趋势；同时，公务员的调薪必然带动其他相关行业的工资上涨，这必然会导致房地产企业管理费用升高。在加上国家对金融政策的调控，房地产的融资成本将越来越高，融资难度将越来越大。

    3、房地产项目短期内价格一路狂升，但是利润率会越来越低，逐渐走向合理化。房地产现在还是求大于供，并且整个中国经济的良好势头使得购买力强劲，但是价格上涨是有限度，一旦突破人们的心里极限，崩盘可能瞬间而至（尤其是二线城市）。因此，近期开发商必然会将增加的成本尽量转嫁给消费者。但是由于房屋售价的增幅无法超越政府土地拍卖价格的增幅，因此开发商的利润在很长一段时间内将被地方政府逐渐侵蚀，开发企业即将面临价格上涨，利润率下降的尴尬。窗体底端

    4、预售制度在2－3内必将寿终正寝：预售征税的提高，显示出政府对预售制度的制约，实际上是变相加大开发商的融资成本，现行的预售制度是特性市场状态下的产物，这种现象不会长久，就像汽车销售不可能预售一样，从客户交钱到获得商品的时间将大幅度缩短，这是趋势，只不过为了维护这一新兴行业对中国经济的贡献，不至于向某些大佬说的：“现在中国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了预售房制度，会有至少70%以上的开发商要在两年内死去”。                          

    综上所述，开发商在未来的2－3年内将面临真正的考验，老子说：知白守黑，此时开发商如果不能用宏观经济的大形式安排自己的小形式，必然在暴风雨来临的前夜牺牲。不谋万世者不足谋一时，准确把握形式，规范企业运作，做好资金准备与土地储备，是开发商现在必须的功课，房地产业必然会走向工业化，这是趋势，开发商要学会象制造汽车一样建房子。；；；

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