土地大量平价上市，年房价趋稳出现三大利好

　　从1-2月的房地产交易动态来看，经历了春节长假的南京楼市，已经迅速恢复了年前的销售量。

　　虽然业内业外的仁人志士已经在去年底做出了丰富多彩的2005年楼市预测。但是近期一系列新信息、新政策的面市，无疑又给其中的乐观预测添加了砝码。

　　以一段时间以来的土地大量平价上市为首，三大有助于平抑房价、培育市场的利好消息接连而至。

　　22天内推出90公顷土地

　　回顾往年的土地市场，1月结清前一年的“旧账”，2月过年，3月起缓缓拉开新的一年交易大幕。总之，前两个月，交易量绝不会大，公告数也并不会多。但是今年情况与往年截然不同。根据目前的成交和公告情况分析，我市土地交易已提前进入快热状态。

　　这次的“热”，与2003年不同，如果说前年的“热”在放量以外，重点表现为地价较大幅度上涨；那么目前的“热”仅仅表现为土地上市数量提前进入快速增长阶段，地价仍然基本持平。

　　业内人士认为，从土地源头出发，抑制南京房价的一大利好已经凸现。

　　1月18日至2月8日的22天时间内，南京市国土局接连发布了今年第一、二、三号公告，公告称共有16幅、92万平方米得开发地块即将集中在3月上、中旬上市。

　　仍旧是1、2两月，去年全市已经挂牌的12幅地块陆续成交，成交面积58．7万平方米，成交金额20．74亿元!

　　最为引人注目的南汽南、北地块，就是以8．5亿元总价在此期间成交的。该地块的出让甚至波及到普通市民，记者在公交车上看到，连两位结伴买菜的大妈都在热烈地议论着这一土地交易。

　　类似去年上半年的争抢镜头也在1、2月间回放。原本属于南京第二化工机械厂的雨花西路168号地块，虽然底价已经高达3.55亿元，但是仍然被三方激烈争夺，41轮轮番加价把成交价拾高了6700万元，最终以4．22亿元成交。

　　土地专家分析，开发商的理性开发、理性拿地行为已经主宰了今年的土地市场。因此，土地交易量提前上去了，地价仍然维持着与去年持平的水平，并没有出现明显增长，这是一个值得购房者庆幸的好现象。

　　按照房地产开发的一般规律，开发商在收获第一个房地产项目的过程中，就该投资下一幅土地了。很多南京开发商已经进入了第二轮拿地程序。记者在采访中发现，不少拿地需求还没有得到满足，一位开发商说：“最近上市的地位置不太好，我还要等一等。”据分析，前期已经成交或正在挂牌的土地中，虽然每一期公告都能找到热门地，但是多数地块位置确实比去年偏远了不少。这一原因也增加了开发商报价的理性因素。

　　经适房再上120万平方米

　　经济适用房大大拉低了我市去年的半均房价。今年，我市还将完成120万平方米经济适用房的建设任务。

　　据南京市房产局发布的统计数字显示，2004年，我市商品住宅均价4115元／平方米，同比上涨了11％。这个比例相对于全国多数城市来说算高的。不过，如果从中扣除低价的经济适用房，这个平均房价将更高——4231元／平方米。正是经济适用房使我市平均房价下降了116元/平方米。

　　据悉，今年我市经适房计划开工200多万平方米。其中老项目56万多平方米，新项目约150万平方米，力争年内竣工120万平方米。即使是这样大的开工量，竣工后还不到2万套住宅。

　　那么，今年我市经适房的抑价作用将有多大呢?据市房地产市场发展研究中心预测，中低收入家庭对经适房的需求量依然十分庞大。

　　到今年上半年，全市经适房的总需求量约为3．7万多套。

　　其中，国有土地拆迁约2万多户(含正在拆迁项目），需申购经济适用住房l万多套；城市“双困”家庭的需求约5000套，拆除违章建筑需求约500套；集体土地上拆迁1万多户，需求量约为2．3万套。

　　假设所有己建和待建经济适用房的供应量不能满足上述需求，势必造成楼市整体供大于求情况下的低价房供不应求，势必形成平抑楼市房价的阻力。经适房放量的威力就在这里。

　　配建50万平方米中低价房

　　中低价房一旦由普通小区按照10％比例配套建设，取代以往的单独成片建设模式，将以三种传递渠道平抑房价。但是，由于目前这一政策尚未真正落实到任何一个小区，因此，对于它的抑价作用到底有多大，业界尚未形成定论。

　　首先是直接因素——10％的配建比例将降低小区的平均房价。假如一个普通的中高档房小区售价6500元／平方米，一旦被指令性要求将其中10％的中高档房换成3600元／平方米的中低价房以后，小区平均房价将下降到6210元／平方米，降价290元／平方米，降幅约4．5％。

　　其次是间接因素——配建要求必然降低地价，也就是降低开发成本。据土地专家估计，假设6500元／平方米的普通商品房房价中，大约包含了2000元／平方米的地价，那么3600元／平方米的中低价商品房房价中。大约包含了1000元／平方米的地价。

　　配建的要求使10％的小区土地降价50％。如果房价是由成本来决定的，购房者就可以直接享受到地价下降的实惠。

　　最后是预期因素——有开发商认为，即使成本都不变，高档小区内加入中低价商品房以后，可能连6210元／平方米的价格也卖不到。因为，部分高档楼盘的消费者容易以资本多少来衡量邻居，并且习惯择邻而居，他们不喜欢混合小区。这使得6500元／平方米的中高档房卖不到6500元／平方米，均价当然就会比6210元／平方米还要低。

　　记者获悉，南京市今年将有50万平方米的中低价商品房建设任务，其中大部分都是配套建入普通商品房小区中的，只有少数仍然采取成片开发的模式。

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