信托专家：信托，地产的新奶酪

　　仅仅是两年前，关注房地产信托的开发商还为数寥寥，但肇始于121文件的一系列信贷紧缩政策令这种情形发生戏剧性转变。

　　北京成业行房地产经纪公司日前发布的“2004年全国房地产投资信托市场 分析报告”称，2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年60.92亿元的发行额相比，增长了近一倍。同时，在发行数量上，2004年共发行89只，比之2003年的65只也有明显增幅。

　　托规模肯定会继续扩张，而且信托将成为房地产金融创新的主流范式。”信托专家孙飞说。

　　房地产的新奶酪？

　　“去年找我们的房地产公司非常多，但我们的审议很严格，大部分项目都被枪毙了。”北京一家知名的信托公司的人士告诉本报记者。

　　“实际上，我们的一些条件比很多商业银行还苛刻。”这位人士补充道。

　　尽管如此，在信贷紧缩等宏观调控政策强力发酵之后，越来越多的房地产公司还是转向信托公司“求救”。数据显示，去年所有的信托产品中有三分之一来自房地产。

　　北京国际信托投资公司总经济师时宝东在一次论坛上表示，在过去两年多时间，信托投资公司在房地产融资上提供的融资模式主要有三种：一是贷款方式；二是股权融资的方式；三是交易的方式。此外还有阶段性购买房地产企业，然后再以卖给的方式融入资金，在一年以内提供资金安排及房屋财产转让的资金模式。

　　而成业行的分析报告则表明，从北京房地产信托的发行统计来看，目前各种类型的项目都已涵盖，包括普通住宅、写字楼、别墅等；发行量最低是1500万元，最高则突破3亿元。多数信托的用途是直接给开发商用于项目开发，开发商以土地抵押的方式对信托风险提供担保。

　　例如去年11月由北国投推出的“提香草堂项目”集合资金信托，该信托筹集了1亿元资金，主要用于“提香草堂”房地产项目的建设，北国投对该项目进行了超值的土地抵押，并由首创集团提供100%的连带担保责任。此外，丽江新城、顺驰．林溪、万年花城、三水青清等项目都采取类似的模式。

　　尽管去年比之前年，房地产信托无论从发行总额及数量上，都迈上了一个新台阶，但信托专家孙飞认为，目前房地产与金融、信托的结合还非常有限，在这种情况下，应该更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排，来化解银行的系统性风险。

　　“《房地产信托管理办法》征求意见期已经结束，预计今年上半年就会出台。我认为未来房地产信托将逐渐壮大起来，甚至会与银行贷款融资平分秋色。”孙飞说。

　　类信托产品？

　　孙飞认为，随着房地产信托在市场上愈来愈活跃，创新也不断涌现。“不少产品都有一两个亮点。”例如去年年初北国投推出的“苹果社区消费信托”，首次为暂时拿不到银行按揭贷款的买房人提供按揭资金。使普通投资人也能像银行一样介入到房地产按揭贷款领域。

　　但由于200份限制及信托公司对项目的严格筛选，很多求助于信托公司的房地产项目并不能如愿，融资困境依然不能缓解。在这种情形下，一些项目采取了与真正的信托产品既有相似之处又有差异的融资方式。成业行总经理张寒燕在不久前的一次论坛上更是提出了“类信托产品”的概念。

　　对于何为类信托产品，张寒燕并没有直接给出定义。而是举了一个例子，即去年12月刚刚开盘的中关村科贸中心。这个定位与其对面的海龙、鼎好相似的电子产品商城的6层共1万平米的卖场，以每5平方米为一个单位分割成若干单位进行销售，单位售价7万元人民币，并且规定四年合同到期后必须由开发商回购。投资人认购时签署多方协议，由中关村科技控股为投资人提供担保。

　　张寒燕在论坛上表示，这一类信托产品的设计原理与信托相近。但没有通过信托公司的平台，而是由开发商、经营公司担任发起人和资产管理者的角色。

　　“我从来没听说过类信托这种概念，这并不是一种金融产品。”一位不具名的信托业内人士向记者表示。

　　孙飞在接受其他媒体采访时认真分析了信托与类信托的差异：一、投资门槛不同，区别于信托产品5万元的起点，中关村科贸中心电子城商铺的投资起点是7万元；二、中关村科贸中心的类信托产品承诺年8%的收益率，而按规定，信托公司是不能承诺委托人回报率的，但可以通过特殊的制度安排，保证投资人的收益；三、信托公司设计的风险防火墙更全面，包括担保、抵押、股权质押等，类信托产品现在只提及担保；四、基本形态不同，信托产品是绝对的金融形态，类信托可以看成是地产实物形态的股权投资模式。

　　这种“类信托产品”是否具有合法性？一位业内人士认为，这关键要看投资者是否能拿到产权证。而中关村科贸中心的6层商铺以5平方米为一个单位分割得如此之细，产权证的办理也许会存在一定困难。

　　这位业内人士同时表示，这种类信托产品的优势是突破了200份的限制。

　　但是，一个不可回避的问题是，没有经过信托公司这一环节的遴选，类信托产品将如何规避投资风险，从而保证投资者的安全和收益？

　　上述人士认为，商业物业显然对管理者的水平提出了更高的要求，中关村科贸中心能否取得经营上的成功尚需时间检验。

　　“考虑到项目所在区域的商业氛围及公司实力等方面的差异，目前，类信托产品并不适宜广泛推广。”张寒燕对此毫不讳言。

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