关于投资理财等财经问题对洪曦的采访

    和洪曦先生的这次采访其实大约在一个月前就开始约了，但每每却由于洪先生的繁忙和自己的疏懒而没能完成。两天前，在上海持续高温十几天后下了第一场秋雨的那个下午，在新华路的一间茶室，终于完成了这次拖延已久的采访。

问：两个月前，在搜房网组织的一次讨论中，首次听到您关于经济要素配比的分析，您当时用深入浅出的话语言简意赅地就道出了上海房价仍会继续上涨的原因，那么就让我们从这里切入，请您详细阐述一下该分析的理论源头及分析内容。

    答：2002年，我首次提出“资本密度理论”，从战略经济要素的配比关系分析出，土地最为稀缺，而人相对过剩的前提，从而进一步推论出，要素集中度还会提高，中心经济区房地产价值目前还在上升的结论。

    “人民币升值和局部地产膨胀”也是我的核心观点，“资产膨胀”自然存在资产泡沫，但有泡沫不等于不涨。中国系统被封闭，我们的人口不能输出，导致我们只能通过产品输出来提高国力，而通过产品输出的“和平崛起”必然导致中国资产升值，不动产当然首当其冲。在分析了土地、资金和人三个要素后，我个人认为中国系统内部三种要素的比例关系更能说明问题。随着中国经济强度的提高，不仅国内的要素价格将持续提高，更重要的是三种经济要素的价值比重要发生重大变化，土地稀缺的程度会随着经济发展而变的越来越强。

问：“加息”是最近一段时间以来比较热的一个话题。而在二季度的有关数据出来后，不少人认为加息的压力已经得到相当缓解，您对此事是怎么看的。

    答：加息与否，一个关键的参数即消费者物价指数(CPI)。消费者物价指数追踪每个月的生活成本以计算通货膨胀。如果CPI在5%以上，会考虑加息，但并不是一定会加息。一般来说，CPI达到5%以上要有6个月的确认期，得到确认之后才会实施加息的举措。

   8月12日，国家统计局公布的7月份居民消费价格指数同比上涨5.3%，涨势接续了5、6月以来的上涨势头，究其原因，上游原材料，包括粮食、石油、钢材、铝锭等产品的上涨是导致CPI上涨的主要动因。

    随着美联储连续两次加息，给我们的政府提供了一个选择的空间(option)。因为美国的加息，使中国的对外出口压力减小，从而为人民币的加息提供了一个空间。从理论上看，加息是迟早的事，只是一个时间的问题，推迟加息可能会带给中国更多有利的方面，像利于出口，改善就业等等。虽然它也有可能带来外交回流的负面效应，但总体上有利的方面远远大于负面效应的影响。

问：加息与否又将对房地产业带来怎样的影响。

    答：如果利率不上涨，那么房地产肯定是会涨的。因为在土地和资金双重收紧的情况下，谁收得更紧谁就会涨。从目前的情况看，虽然信贷有所收紧，但和土地供应相比，还是相对宽松的。钱比地多的情况下，土地的价格就还会上涨。

    如果利率上调，对房地产市场是会有一定影响的，因为这无疑将提高投资成本，从而压缩房地产领域的投资和投机。

    但从对市场的分析看，房地产领域仍会是一个资金聚集的地方。因为，在所有的投资工具中，上海房地产是被宏观调控证明了的最有保值和增值性能的工具。当经济起飞时，要选择上升最快的投资工具，在经济不景气时，要买进和持有下跌最慢的投资工具。从实践情况看，房地产就是一种具有较好保值和增值效用的产品。

问：土地和资金的问题是现在开发商面临的两大难题。您作为一个投资理财方面的专家，能否就融资的问题给我们的开发商些建议和指点。

   答：结构融资就资金来源来讲，一是内部的资金剩余，如未分配利润，二是外部资金。

   外部资金主要分三种债权融资、股权融资（股权融资有可以分优先股和普通股）。简单地讲结构融资主要讲的是债权、优先股和普通股三者之间的比率关系。理论上对任何一个企业，资本结构存在一个最佳结构，其定性描述为加权资本成本最低。就是所谓的WACC（weighted average cost of capital），和外资谈资本投融资事项时，一定用WACC这个概念，这样会比较专业。对于一个特定的公司，每一种WACC都会有一个特定的预期回报（比如预期EPS）和一个风险量度的标准差。业内就称“结构融资”。

    我们在信托投融资中也常常用到这个概念，我们是把风险和受益分拆称不同的产品，从理论上可以分拆成无穷大。我们是利用对投资项目的透彻把握，选择那些受益期望风险比高的产品。只要你会计算风险，常常是高受益率的产品，未必其受益期望风险比值比受益率低的产品低。

问：居安思危是一句老话了，在个人投资理财方面的居安思危也许会给我们带来一个更美好的未来。那么我们最后一个问题就是，如果我们遇到经济下滑，我们该怎么办？

    答：首先，有这种忧虑是合理的。一旦整个系统发生危机，系统内部普遍会收到损失，但是有50步和100步的关系，一部分人可以规避在资产安全岛上，将风险全部转嫁给别人。但在资产安全岛上还未必是最优选择。

    解决方案是你持有部分系统外的资产，以对冲系统内资产的塌陷。这也是FDII对中国资产的最重要的影响，然而中国经济存在较大的变数，所以，当你持有系统外资产的时候意味着减持中国资产，放弃中国资产上升的机会成本。这是思维方式。

    我个人的判断是，坚信中国的民主化道路，坚信中国政府是负责任的政府，坚信中华民族的和平崛起。所以，坚决持有中国资产。 与此同时持有少量外汇作为“投保”，外汇一定存在（系统外）外资银行。

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洪曦

    解放军信息工程学院信号分析专业学士、国防大学军事战略学士、人民大学工商管理学院工商管理硕士、英国ISO9000主任审核师资格。

    1993年起从事外汇交易，涉足投资行业。1996年起担任金融街与美国耶鲁投资公司合资的投资咨询公司任董事总经理，从事战略管理咨询工作。2003年参与组建搜房投资公司，担任首席运营官，从事房地产证券化和房地产投资银行工作，在房地产投资与房地产金融方面有非常丰富的经验。

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