沃尔玛调整在华经营策略，欲买地进军商业地产

　　沃尔玛：现在开始买地

　　从3月份起，沃尔玛(中国)招聘地产经理，沃尔玛这样描述地产经理的职责，协调组织制定公司新店开发计划，为公司业务的顺利扩张提供专业规划。

　　这意味着，沃尔玛(中国)开始调整投资策略，除了租赁门店，也开始购置地产。这是迄今为止，沃尔玛发出的进军中国商业地产的最明确信号。

　　据了解，2010年末，沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆(专栏)会员店。今年1月份，沃尔玛自建的购物广场已确定落户四川省巴中市，此外，在厦门一直没有找到合适场址的沃尔玛，有意在厦门自建山姆会员店。

　　此时正值中国房地产住宅限购令步入发酵阶段，土地拍卖槌声沉寂，地产商虽声称转型商业地产，但事实上并非易事。沃尔玛在2009年商务部将外资零售门店审批权下放省一级商务部门之后，打出“本土化”旗号，大举扩张。现在沃尔玛已经在20个省市，开设了超过200家门店。现在沃尔玛力图通过自建物业与租赁物业的结合，使得未来门店超过1000家。

　　对于这家零售业巨头来说，这并非一个非常艰难的决定。从2010年开始，零售商自建或者收购物业已经蔚然成风。中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)说，商业地产的利润远大于零售行业，而主流零售商也觉得，与其自身被开发商用作与地方政府谈判的筹码，不如直接自己来做。

　　不过，这也并不意味着，沃尔玛的商业地产业务可以顺利上马。在地方政府看来，相对于现在风生水起的超级购物中心或大型综合体，单纯的大卖场业态已经没有吸引力了。

　　沃尔玛不得不深入三、四线城市来寻找可供购买的土地。沃尔玛中国一位区域地产总监对本报记者表示：“地产业务能做多大，还是看总部的决心。”

　　在华新阶段

　　自1992年，沃尔玛进入深圳以来，为了满足快速扩张布点的经营策略，沃尔玛卖场都是租约性的物业。不过，沃尔玛现在发展趋势已经发生了一些微妙的转化。

　　沃尔玛(中国)地产开发部高级总监聂明凯表示：“沃尔玛已经着手从三个方面开展工作：第一，从政府购买土地使用权；第二，从开发商手中购买物业，或者是和开发商联合开发；第三，购买现有的租赁门店。”

　　聂明凯，具有国际地产22年的开发经验，2009年加入沃尔玛，此前聂在麦德龙任职5年，更早前在麦当劳欧洲公司任职12年。

　　聂告诉记者，为了拓展地产业务，在管理架构上，沃尔玛(中国)进行了调整，设置了地产调研部、区域地产部、地产开发部。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平指出，一般大店签租约是以15年为期的，越到后期越面临租金大幅度提高的“烦恼”。

　　此外，世界零售业老大沃尔玛的心态，与所有领退休金的老太太一样，现在转而投资地产，也是为了对冲通货膨胀。

　　广州道本商业地产策略中心CEO 段宏斌说：“随着时代的发展、购物中心的出现，很多的企业纯粹地做商业已经处于弱势，中国高速的城市化发展，不仅带来商业发展的机遇，中国巨大的收益来源于土地的增值，目前像乐购、家乐福等都早已进入城市商业土地的开发和营运，沃尔玛调整策略也是零售行业大势所趋。”

　　“我们看到红星美凯龙、宜家、苏宁在做购物中心，沃尔玛这样做也只是顺从这个趋势而已。”王永平认为。

　　王永平认为，沃尔玛中国现在规模已经比较大了，对运营管理以及利润上的要求已经超过了对速度的要求。“随着零售市场竞争力的加剧，沃尔玛已经出现了整体利润下滑的苗头，增加持有型物业，可以带来会计报表上每年物业价值重估的好处。”

　　“伙伴难求”

　　不过，聂明凯面临这样一种困惑。聂不解地说：“我们现在越来越难从政府那里拿到低价的商业用地。”

　　“一般的沃尔玛购物中心也就做到3层，但他还要求一定是核心的商业地段，对地方政府来说，这样存在巨大的土地浪费。这样沃尔玛在购地方面与地方政府的议价能力不高。”王永平指出，沃尔玛更好的一种出路是与开发商合作，购买其中一部分地块。

　　聂明凯说，我们现在需要找到好的合作伙伴。“在主要业态的定位上，沃尔玛(中国)对于山姆会员店，目标定位在全国的一、二线城市，沃尔玛购物广场定位在全国一至四线城市。对于山姆会员店的土地面积要求为30—40亩，而对沃尔玛广场的土地要求约为20亩。”

　　聂明凯说，山姆会员店的营业面积应达到24000万平方米，拥有1000个独立车位；而沃尔玛购物广场，需要拥有营业面积12000平方米，300个公用车位。商圈的要求，山姆会员店希望在20分钟车程拥有70万—100万人口，面向中高收入群体，而沃尔玛购物广场则要求两公里范围之内有10万以上的人口，面向中等收入者。

　　聂明凯说，我们一至四线城市是整体的战略，我们大概选了一千个潜在的商场选址，但是作为沃尔玛来说，我们希望在有客户的地方多建购物广场。“我们现在也开始购买地产，另外我们是非常好的合作伙伴。”

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