５月上海楼市成交量直降

　　“4月份,一个浙江的业主,想抛两套明珠城的房子,第一天中午来挂牌一套,开价是每平方米1.9万元,晚上就卖出去了,第二天来挂第二套房的时候,开价已经是2.1万元了。”美联物业古北分行营业经理冯青告诉《瞭望东方周刊》,这是她2年来第一次看到上海古北地区的“追涨”行情。

　　新房市场似乎也在回暖,2009年五一“假日楼市”房展会上,参观人次、成交(含意向)金额和成交(含意向)面积三个数据分别为17万、19.2亿元和13万平方米。据展览主办方提供的数据,2008年春秋两季的“假日楼市”,参观人次分别为8万和13万,成交(含意向)金额分别为5.5亿元和11.7亿元。

　　“自2007年房地产调控以来,积压的刚性需求是此波回暖的主要原因,但实际情况也并不像外界传言的那么乐观。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,上海一些开发商正利用刚性需求释放的机会,用涨价的方式试探购房者的底线,“但这却是非常危险的”。

　　二手房2年来的第一次“追涨”

　　冯青所在的古北,是上海传统的高档住宅区。受金融危机的影响,从2008年下半年开始,原本租住在这里的大批外籍高管的住房租赁补贴也出现2~3成的缩水,这让冯青一度非常忧心今年的业绩,因为按常理,“租赁不好,就会有更多的房源出售,进而压低价格,促使购房者继续观望。”

　　但从2009年3月开始,传统的经验似乎不管用了。

　　以明珠城为例,一套105平方米左右的两室房源,春节前的成交价在190万~210万左右,“一楼的一套还卖过167万元”,但现在,成交价最少也在220万元。

　　“春节前均价是每平方米2万,但3月以后,却从2万到2.1万,再到2.3万一路走高,就这样,也是出来一套就卖掉一套,我们在橱窗里挂了很多楼盘推荐的广告,后来都来不及换。”冯青说,这种现象几乎在古北所有的中介门店里都存在。

　　“浦东滨江板块,最牛的一个中介,4月份做了200多万的业绩。”美联物业东昌分行营业经理宗华告诉《瞭望东方周刊》,中介门店的业绩,就是占成交房源总价1%的手续费,“何况,很多中介为了做成交易,还是免收这1%的手续费的”。宗华所在的美联物业门店,过去两个月也保持了几十万的业绩。

　　中档房源集中的虹口板块,二手房成交均价也上涨了3%~5%。“3~4月份,门店都成交了12套房源,而在2008年和2009年春节前,每个月能交易四五套,就已经算是相当不错的业绩了。”美联物业虹口区域经理高一定告诉《瞭望东方周刊》。

　　根据美联物业研究部提供的数据,二手房交易的回暖,在3月变得明显。

　　3月,上海二手房成交均价为19381元/平方米,环比下跌2%,跌幅缩小,交通便捷又相对低价位的二手房源还很“抢手”。

　　例如,一直狂跌不止的普陀中远两湾城。3月二手房成交均价为16500元/平方米,环比上涨5%。

　　4月初,上海二手房成交量比上月同期增长近70%,全月的成交面积为252万平方米,比3月的231万平方米增长了9%以上,同比增幅达71%。

　　但高一定对未来却并不乐观,因为在他看来,3、4月份的二手房交易回暖,只是刚性需求积累了2年的结果,而随着这些需求的逐步释放,“6、7月份成交量和价格,肯定会重新下滑。”

　　刚性需求终现上海楼市

　　宗华和冯青也认为,3、4月份,当地二手房交易市场的消费主力,就是被开发商和中介盼望了2年的“刚性需求”,也就是“自住客”,依据是:在二手房交易回暖的同时,租赁市场却在持续恶化。

　　在浦东滨江板块,“去年每月1.1万元的两房,现在租7500元;去年每月2.6万元,现在每月只要2万元”。而在古北明珠城,“两房和三房的租金分别在5500~6500元和8000~1万元左右,而去年底还分别是1万元和1.2万~1.4万元左右,”冯青说,这证明“从2007年以来积累的刚性需求是这波购买的主力,因为投资者是不会在租赁市场恶化的时候进场的,只有自住客才会对租金不敏感”。

　　宗华说,在她经手的业务中,自住客在购房者中的比例在90%以上,成交的大多数房源价位也在200万~400万之间。

　　美联物业研究部的数据也显示,上海4月份成交的二手房中,单价在7000元/平米以下的房源占38%,7000~10000元/平米的房源占27%,10000~17500元/平米的房源占24%,17500元/平米以上的占11%。

　　上海中原地产研究咨询部4月份的一个调查数据也显示,47%以上的受访者总价承受能力在100万以下,约62%的受访者家庭月收入低于8000元/月,也就是说,价格较低的房源占据了主流的市场。

　　其实,仅从看房的风格上,自住客和投资客就很容易分辨,“自住客对房子的每一方面都非常挑剔,要看非常多的房源,同一套房子看很多遍,我上个月成交了一套房子,买主从2007年就开始在这里看房,后来大家几乎都成好朋友了,才刚刚出手,而投资客,看房的次数要少得多,时间也短得多。”

　　但问题是,五一长假过后,“来看房的客户已经明显少了”,和这些客户接触后,冯青最深刻的感受是,“自住的刚性需求几乎已经爆发完了,何况之前两个月还有一定程度的追涨,接下来肯定又是长期的低迷。”

　　而美联物业4月份的内部报告也显示,“美联物业上海各门店来客数量,环比3月同期有10%左右的下降”,重新下调的趋势已很明显。

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