上海楼市１：６畸形供求比假相

　　许多数据往往是表面的，很会捉弄人，尤其是在目前的楼市。

　　供求比，这是一个往往能直接体现市场供求关系以及预判市场走势的核心数据之一。本报记者注意到，在一季度的成交放量后，进入4月份，上海楼市的供求比突然数倍飙升，4月份第一周，上海商品住宅供求比达到了创记录的1：8.85，紧接着第二周尽管略有回落，但依然处于1：3.16的高位，两周平均供求比达到了1：6。
 
 　　即使在成交放量的第一季度，上海商品住宅的供求比也基本稳定在1：1－2的区间内。若以这一畸形的供求比去推测后市走向，按照传统经验，后市应该是市场供不应求、价格飙升，但事实上，几乎没有一位有经验的人士这样预测后市。

　　4月12日，在上海交大海外教育学院携手诺亚财富主办的“第三届创业投资与私募股权投资论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容向本报记者表示，一季度的楼市回暖能否延续，取决于房价的走势，只有价格进行下调，才能保持这样的成交势头。

　　正确理解当前畸形供求比的关键在于不能忽略存量因素。易宪容指出，目前市场成交的放量，主要是在消化存量房，存量房的压力依然很大。

　　供不应求“假相”

　　进入4月份，经历了一季度成交放量的上海楼市，风云突变。

　　3月30日－4月5日，上海商品房新增供应量25.06万平方米，环比减少8.24万平方米；商品住宅本周新增供应量4.39万平方米，环比减少24.31万平方米。该周商品房成交量57.74万平方米，环比减少9.39万平方米；商品住宅成交量38.84万平方米，减少4.95万平方米。

　　4月6日－4月12日，上海商品房新增供应量59.78万平方米，环比增加34.72万平方米；商品住宅本周新增供应量12.67万平方米，环比增加8.28万平方米。该周商品房成交量59.57万平方米，环比增加1.83万平方米；商品住宅成交量40.05万平方米，增加1.2万平方米。

　　“如果仅从这两周供求数据分析，市场确实呈现出典型的供不应求的特征，尤其是在商品住宅市场。”易居(中国)分析师薛建雄表示，从表面数据可以看到，这两周，上海楼市虽然供应量水平较3月有明显回落，但成交量的回落幅度远远小于供应量。

　　记者注意到，两周的平均供求比已经达到1：6的罕见高位，即使在此前楼市处于爆发式增长的2007年，这样的供求比也极少出现。

　　但是，在这样理论上应该极度刺激成交均价上攻的超高供求比情况下，这两周上海楼市的成交均价并未出现相应的大涨，甚至，在普通商品住宅供求关系差距最大的这部分，成交均价反而出现了下跌。

　　4月第一周，上海商品房成交均价12181元/平方米，环比上涨1348元/平方米，涨幅12.44％；商品住宅成交均价12488元/平方米，环比下跌915元/平方米，跌幅6.83％。第二周，商品房成交均价10922元/平方米，环比下跌1259元/平方米，跌幅10.34％；商品住宅成交均价12741元/平方米，环比上涨253元/平方米，涨幅2.03％。

　　对此，薛建雄表示，并不难理解，市场在继续第一季度成交放量的余温，在新增供应大幅萎缩的情况下，消化存量。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也指出，最近全市商品住宅成交量，已接近2007年房地产最热的一年，目前市场处于相对过热状况，并且整体新增供应量也处于低位，开发商对外造成一种供不应求的态势，但是目前全市库存量还是较大，目前主要以去库存为主。

　　上海官方房地产交易网站数据显示，截至4月16日，上海全市一手房普通住宅存量28998套共271.20万平方米。自2月楼市回暖至今，上海全市仅有185.94万平方米的新房源上市，成交量却达到299.12万平方米，这意味着有113.18万平方米前期滞销的房源在过去两个半月里被买家所消化。据易居中国·CRIC系统数据，今年一季度上海全市共成交商品住宅285万平方米，比去年同期上涨35.7％；均价13036元/平方米，比去年同期上涨7.6％。

　　2008年上海楼市共推出住宅1230万平方米，仅成交907万平方米，323万平方米房源需要在今年消化。也就是说，最近两周上海楼市出现的畸形供求比，仍然是市场在大量消化存量的表现。

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